探索“走出去” 建业地产机会几何

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在3月份年报的新闻发布会上披露“走出去”之后，“河南王”建业地产(港股00832)的对外扩张计划有了新的趋势。在不久前举行的重要收购新闻发布会上，建业集团董事长胡葆森宣布收购中国人和朋友，并再次表示有意离开河南。但他强调，“走出河南”仍处于探索阶段，今年没有具体的任务目标。据业内人士透露，在一些外资房地产龙头企业涌入本地市场、本地房地产企业奋力追赶的内外双重竞争下，建业地产越来越难以“走出去”。作为预制建筑领域的新玩家，建业地产在收购完成后，如何利用“广交朋友，打造智能”的新平台，帮助企业更快发展，还有待时间检验。

接管中国人民，交朋友

7月22日，建业地产在郑州召开重要收购新闻发布会，宣布以16.5亿元人民币收购天津钟敏游助科技有限公司(以下简称“钟敏游助”)63.5%的股权，并于7月10日完成国内部分交割。

据了解，钟敏游助是一家专门为智能建筑提供整体解决方案的创新型高科技企业，同时也从事智能建筑生态链的建设。它拥有一家香港主板上市公司，注册资本为30亿元人民币，总部位于湖南长沙。目前，公司已在全国22个省市48个城市建立了智能数码工厂，并与阳光城(000671)、绿地等20多家全国性房地产企业开展了业务合作。全国有42个在建项目，累计建筑面积超过600万平方米。

收购完成后，钟敏游助将更名为“游助知照”，而建业地产也不会对钟敏游助的管理进行重大调整。值得一提的是，钟敏游助是钟敏投资自成立以来孵化的一家工业企业。随着股权转让，这也意味着中国民生投资已退出预制建筑行业。

探索“走出河南”

胡葆森在收购新闻发布会上提出的建业地产“走出去”的计划，除了接手与中国人广交朋友、增加预制建筑的业务外，也吸引了外界更多的关注。

根据胡葆森阐述的三个条件，建业地产走出河南，首先对管理半径有要求，具体半径为500公里，即目标是河南六邻；在基本模式上，与建业地产重资产不同，“走出河南”将采用中原建业的轻资产产出模式；输出产品是中原文化城镇，随着中原文化的输出，步伐会更加谨慎。

至于今年省外布局的目标，胡葆森表示，“走出去”仍处于探索阶段，今年没有具体的任务目标。

数据显示，2018年，建业集团整体销售额达到812亿元，同比增长97%。根据柯睿发布的《2019年1-6月中国房地产企业200强交易名单》，2019年上半年，建业地产销售面积排名第13位，销售收入排名第36位。

在业内人士看来，虽然建业地产2018年的整体销售排名仍处于中上阶层，但在其略显谨慎和保守的扩张计划背后，却反映出建业地产正面临更大的压力。尤其是目前，标杆房产早年相继提出全国布局，并取得一定成效的时候，尚未完全走出河南大本营的建业地产又开始提“走出河南”，在规模扩张中被一些并列房产甩在了后面。

根据嘉里的《2018中国房地产企业销售排名》，建业地产作为老牌房地产企业，仅排名第42位。2012年，蓝光、徐汇、中南等。和他们的排名相似，都已经成为了1000亿的房地产企业，并在国外一些受欢迎的城市土地市场上热情地表现。

“前有江龙，后有本地虎”，这似乎是建业地产现实中扩张障碍的生动写照。一位不愿透露姓名的行业分析师指出，建业地产目前才刚刚开始“走出去”，主要是因为河南房地产市场竞争加剧。目前，虽然整个国内房地产市场的红利依然存在，但企业在走出去的时候必须防范更多的外部竞争。

一组数据似乎能够证实上述行业分析师的判断。据媒体报道，随着碧桂园(港股02007)、万科、融创等领先房地产企业的涌入。进入河南市场，建业地产的生存空间正在逐渐缩小。据悉，2018年，在河南十大房企中，本土房企仅占4席，而外资房企的销售额占到了十大房企总销售额的50%以上。

除了占据本地市场份额的龙头房地产企业之外，河南本土的房地产企业如正尚地产、康桥地产、神龙集团等也纷纷跟进建业地产。据嘉里数据显示，2016-2018年间，郑州建业地产的股权销售排名从第二位下滑至第四位。

占领海滩装配大楼，帮助轻型资产扩张

“建业地产接手友邦建设和增持组装式建筑业务，其收购背后有更大的野心。”一位业内人士表示，此次收购是为中国民生投资筹集偿债资金的一种方式；对于胡葆森来说，收购预制建筑公司是建业地产产业化发展的一大举措。

在上述知情人士看来，从新闻发布会上披露的内容来看，建业地产的对外扩张似乎有意借助轻资产进行改变，而中国人和中国朋友的预制建筑能力无疑为建业地产的轻资产战略提供了一个快速且可复制的保障。

值得一提的是，轻资产是建业地产近年来反复提及的关键词。建业地产表示，在资产光模式下，品牌出口、管理出口和资源出口，整合土地资源、设计资源、建筑资源等。是多用途的。

胡葆森表示，收购钟敏游助主要是因为其有能力建造预制建筑。如果该资产组合能被纳入其中，将有助于建业在住宅和商业领域的发展。同时，建邺与游助知照合作后，建邺将主动承担预制装配式建筑在河南住宅产业化和建筑产业化中的主体作用，希望这一产业在两三年内呈现出明显的加速趋势。

据了解，截至2019年6月30日，建业房地产开发项目累计交付面积约3252万平方米，在建项目130个，总建筑面积约2612万平方米，土地储备建筑面积约4836万平方米，其中权益建筑面积约3780万平方米。此外，截至今年上半年，建业已完成了131个轻资产项目合同的签署，其中包括一个省外项目。

在胡葆森看来，预制建筑将在质量、建设周期和项目本身的成本方面带来一场全面的革命。使用预制屋将会在30个月的基础上，将原来的建造期缩短40%，即大约在18个月内完成。

这一次，中国民生投资有意退出预制建筑行业，这也给了胡葆森进一步切入预制建筑领域的机会。然而，胡葆森在新闻发布会上也承认，中国的住宅产业化率还不到20%，与美国、日本等发达国家的住宅产业化水平相差甚远。对于预制建筑，建业地产没有什么经验。然而，该公司三年前已经与相关项目合作，今年的项目之一需要预制建筑。

一些分析人士指出，建业地产接手了与中国人建朋友和增加预制建筑的业务，这充分反映了当前房企对住宅产业化的重视。此次收购的公司在装配式建筑产业化技术方面实力雄厚，有助于指导未来轻资产的发展和住宅企业的建筑节能。

不过，有业内人士表示，中国民生游助近年的表现并不稳定。此外，建业地产过去在预制建筑方面没有太多经验。作为预制建筑领域的新玩家，建业地产在收购完成后，如何利用“游助知照”这一新平台帮助企业更快发展，仍有待时间检验。

截至发稿时，建业地产尚未对“走出河南”涉及的管理半径、轻资产模式产出、产出产品定位、企业住房产业化水平的近期和远期目标等问题做出回应。