“15万亿”后的房企战略：在“收”与“放”之间争夺“蛋糕”

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14.997万亿元，是过去一年中国房地产业商品房销售的新成就。与此同时，2018年全国房地产开发投资超过12万亿元，足以反映该行业的投资规模之大。

随着中央政府的定位，如“房子是为了生活，不是为了投机”，“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制”和“不要把房地产作为刺激经济的短期手段”，房地产行业进入了一个相对深水区的调整。

“未来，没有竞争力的企业难以生存，没有核心竞争力的企业难以发展。”前中国房地产业协会副会长朱近日在智库召开的房地产百强企业峰会上表示。

58住房研究院首席分析师张博在接受《商业日报》采访时表示，“15万亿元”只是行业的高点，不是企业的高点，这意味着行业存在一些不确定性，但低于高点的企业有机会从更大的“蛋糕”中获得更大的份额，机会依然存在。

那么，在“15万亿元”之后，房企的机遇在哪里？房企是选择放缓还是继续保持高周转率？继续快速扩张还是小心翼翼地深化主营业务？

规模之战:住宅企业的“接收”与“释放”

中国人民大学国家发展与战略研究所研究员秦宏最近在中国房地产百强企业峰会上指出，城市化的不断推进、中心城市带动的城市群发展、新经济形态的发展以及人们对文化旅游、健康养老的需求，使得房地产的发展周期约为10年，仍是企业发展的机遇期。

事实上，自2019年以来，房地产行业的集中度持续上升。今年上半年，全国共有12家住房企业销售额超过1000亿元；前7个月，销售额超过1000亿元的房地产企业增加到15家。

随着房地产从短缺时代向过剩时代的转变，住宅企业的发展战略也随之调整。

以行业前三名的碧桂园、恒大、万科为例，碧桂园提出“提高质量控制速度”，之后放缓了对规模的追求；恒大还提出实现“三低一高”优化金融结构；万科还提出了“融合与聚焦”来应对行业的变化。

徐汇董事长林忠指出，未来是一个精细化发展的时代，传统的房地产行业以粗放式管理为主，尤其是成本管理非常粗糙，这就要求房企转变经营理念。

的确，仅从土地成本来看，房企已无法广泛生存。在2016年至2017年频繁出现“地王”的时代，许多在一、二线城市赢得“地王”的房地产企业以为两三年后就能盈利，但经过这轮市场调控，许多房地产企业会发现风险越来越大。

最近，网上发布的R&F地产内部文件显示，原则上将在2019年下半年暂停征地。如遇优质土地项目等特殊情况，可单独报集团董事长审批。

秦虹指出，由于房价调控等原因，空房地产开发的利润正在缩水，空的利润越来越小。再加上金融约束，房地产的杠杆率最终将得到控制。

然而，值得注意的是，目前，住宅企业的“趋同”更多的是控制风险和提高效率，而不是减少数量。事实上，“规模或利润”意味着行业还没有发展到“两者择一”的水平。如果生存规模已经过去了，我们可以关注利润，但是如果生存规模还没有过去，我们还是要做规模。

因此，可以发现，许多规模仍需升级的房地产企业在现阶段正在加快步伐，以确保销售和支付。

布局策略:一线和二线城市仍是重中之重

对于大型房企来说，一线和二线城市仍是布局的重点。

根据中央参考咨询所的数据，今年1-7月，碧桂园共收购了1086亿元，在征地名单中排名第一；万科以总额1030亿元位居第二；第三名是融创，获得了总计685亿元的土地。前10名企业征地总额6605亿元，占前100家企业的36.5%，行业集中度继续提高。

以万科为例。7月份，公司继续在土地市场发挥实力，每月征地金额超过280亿元。融创前7个月的土地收购量是去年同期的近5倍(142亿元)，从去年的第34位跃升至今年的第3位；征地面积达到1188万平方米，几乎是去年同期的两倍。

值得注意的是，这些房地产龙头企业的土地收购大多集中在一、二线热点城市。

根据中智研究院的数据，从1月到7月，中国前10名城市的累计营业额为9229亿元，同比增长14.8%，而2018年同期为8037亿元。一、二线城市仍是房企投资征地的重中之重，杭州以1672亿元排名第一；武汉、昆明、Xi、郑州等中西部城市越来越热。

从各城市群获得的土地数量来看，长江三角洲仍是住宅企业的重点区域。1-7月，长三角地区土地市场持续火爆，前10家企业共收购土地2721亿元，排名第一；受产业转移、人才引进等政策影响，中西部重点城市经济发展加快，成为房地产企业投资热点。前10家企业征地金额达到1951亿元；珠三角和环渤海分别以1219亿元和1217亿元排名第三和第四。

从城市群征地企业的角度来看，龙头房地产企业继续坚持宽布局战略，而中小房地产企业则专注于其深层次的区域发展。万科、龙湖、碧桂园、绿地、保利、融创、中海等房企多次出现在各城市群的征地名单中；此外，北京投资发展有限公司(600683)、滨江集团有限公司(002244)、军发集团等企业也在深入培育基地阵营，出现在环渤海、长三角和中西部城市群名单中，征地相对集中。

从商品价值来看，根据韩毅智库的数据，从今年1月到7月，有15家新企业的价值超过了1000亿元。其中，碧桂园和万科分别以3576.9亿元和2946.1亿元获得冠军和亚军，融创新价值是去年同期的3倍，以2808.9亿元跃居第三位；保利和阳光城(000671)跃入前十名。这些龙头企业的价值大多位于一线和二线城市。

同一个政策咨询研究部主任张宏伟告诉《国家商报》记者，现阶段龙头企业的征地活动非常活跃，目前的土地市场是理性的回报，所以在公开市场上征地仍然是一个很好的机会。因此，一些大企业积极建仓布局，而一些中小企业市场反应能力较弱，积极收缩战线，理性收购土地。今后，大企业和中小企业在土地市场上的做法仍然不同。

跨境发展:从“生态圈”中寻求红利

值得一提的是，现在的“释放”不同于过去。今天的环境并没有给房企太多“盲目冲动”的空房。在成本、资金和政策的约束下，房地产业要想在未来长时间发展，就必须探索更多的转型领域，加强资源的有效整合，提高经营能力，重视风险评估，利用政策红利，寻求资金支持。

秦宏认为，转型方向应该是产业细分、短板补充和资源整合。每个市场都有一个巨大的细分市场，每个细分市场都有足够大的规模。例如，鉴于人口结构、产业结构和消费结构的变化，它涉及到教育、医疗、养老、时尚、文化和旅游。

江，股份有限公司董事长(000656)表示，当单一房地产业务发展遇到瓶颈时，变革和突破势在必行。构建从产品到机制到运营再到融资的产业生态链不仅是一条护城河，也是取得持久成功的必由之路。未来，龙头企业的竞争将是生态系统的竞争。目前，金科专注于产品线建设和产品标准化。

万科、恒大、保利、碧桂园、华润等领先的房地产企业，除了已经开发的跨境产业外，更注重能够辐射和连接整个房地产产业链的业务。

例如，2018年，华润集团推出了“华润理想国”，明确提出了向“城市投资开发运营商”转型的战略。除了原有的住宅、商业、办公和综合开发业务外，它还新增了养老、农业、长期租赁公寓、影视、工业地产等行业。

然而，无论是社区综合服务、科技产业投资，还是文化旅游，每一个项目都必须有资源支撑。例如，工业地产不仅要与政策相匹配，还要检验企业的经营能力，并被市场所接受。

智库主席陈指出，龙头企业的竞争必须来自生态系统的竞争，不再是单一产品力和经营能力的竞争，而是整个企业生态系统的竞争。