长租公寓接连“停摆”：地产生意金融化 资金池问题怎么破？

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8月11日晚，央视财经报道称

乐嘉公寓“迅雷”事件

我们将继续跟踪最新发展！

近日，南京市多个部门启动了审计调查程序，对乐嘉公寓的账目进行了审计调查。

8月12日，在接受央视财经记者采访时，南京市住房保障和房产局相关部门负责人介绍了南京市将开展的房屋租赁企业专项整治行动。

南京市开展了房屋租赁市场专项整治活动

治理混乱，如“农业银行低出”挪用资金

据了解，此次检查是由南京市房产局和公安局联合开展的，覆盖了南京市1100家房地产经纪机构和房屋租赁企业，重点检查了9种违法行为，如利用银行贷款等融资渠道获得的资金查封房屋。

南京市房地产市场交易中心副主任刘东:特别是针对高收入低租金的商业模式，包括通过银行融资渠道高价购买房屋，强迫和诱导租户使用租金贷款支付租金等，我们将会同有关部门对检查中发现的问题进行处罚。

据该律师称，根据乐嘉与房东在此事件中的法律文件，从协议的标题、主体清单、房东出具的委托书等材料来看，乐嘉公司是受房东的委托出租此房的。根据《合同法》和司法解释，受托人在委托范围内活动的后果由委托人承担。

因此，当承租人已经支付租金时，可以认为房东已经收到租金，承租人的租赁权应当得到保障。当然，对于每一个案例，都需要根据具体的合同条款和证据材料来判断。

江苏三发律师事务所律师曹:从诉讼风险和诉讼成本的角度来看，我们还是希望房东和房客双方积极协调，妥善处理后续问题，不要采取过激措施。

长期租赁公寓的“资金池”问题亟待监管

在南京开展的专项行动中，检查的重点包括:强制或诱导使用“租金贷款”、“租金挪用”和“高于低于”的商业模式。租金贷款和租金挪用都涉及“资金池”问题，这是近两年来长期租赁公寓的核心问题。

就乐嘉公寓而言，乐嘉公寓向租户收取一年甚至更长时间的租金，但这些资金的使用难以监督。有些资金用于支付进一步购买和储存房屋，有些资金用于投资项目，有些资金甚至可能被非法占用。在调查中，记者发现，当一些租户向乐嘉公寓支付租金时，收款人是个人账户。

乐嘉公寓也在今年3月发布公告，承认其合肥分公司的员工侵占了公司的资金。

此外，已经爆炸式发展的杭州丁家公寓和北京豪苑恒业公寓属于“租贷”模式。

在这种模式下，租户与长期租赁公寓签订为期一年的合同，这将促使租户向网上贷款机构申请租赁住房分期贷款。网上贷款机构一次性向长期租赁公寓支付合同期内的所有租金，而租户每月向网上贷款机构偿还本金和利息。

专家提醒，需要加强对长期出租公寓的监管。

中国人民大学崇阳金融学院副院长董希淼:比如，应该对长期租赁公寓的租户租金建立专门的存管制度，将租户租金与长期租赁公寓经营者的自有资金分开，防止长期租赁公寓经营者挪用租户租金。

业内人士指出，除了资金使用的风险之外，市场上许多所谓的“长期租赁公寓”都位于监管的空白区。

中原地产首席分析师张大伟表示:各地的住房建设委员会系统只能监管我们称之为房地产经纪公司的企业，但现在很多这样的企业已经成为资产管理公司。严格来说，没有任何部门可以监督他们。