个人房贷利率有重大变化！这则央行政策怎么影响你的钱袋子？

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就在刚才，央行发布了一项重大公告，明确了新的抵押贷款定价方法。

从10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将以最近一个月的同期贷款市场报价为定价基准上调。

也就是说，买房贷款后，利率应该跟随lpr。那么，它是上升还是下降？

1.转换定价基准后，第一套个人住房贷款利率和第二套个人住房贷款利率基本相当于我国个人住房贷款的实际最低利率。

2.中国人民银行分支机构将引导省级市场利率定价自律机制，及时确定地方lpr加下限。

问题1:什么是lpr？

Lpr是所报的贷款市场利率，即商业银行为其最佳客户实施的贷款利率，其他贷款利率可以在此基础上通过加减点产生。在18家报价银行报告自身贷款优惠利率的基础上，指定发行人计算并平均报价，形成贷款市场的报价利率并向社会公布。

8月20日，央行宣布了改革后的第一阶段低利率，一年为4.25%，五年以上为4.85%。

问题2:如何遵循lpr？

1.以今年10月8日为界，之前签订合同的人仍然遵循“旧规则”；10月8日之后，这取决于央行宣布的最新存款准备金率。然而，经过调整后，它基本上与目前的水平相同。

央行相关负责人表示，公告主要针对新增个人住房贷款利率，现有个人住房贷款利率仍按原合同执行。

根据通知，2019年10月8日前，已发放的商业个人住房贷款和已签订但未发放的商业个人住房贷款仍将按原合同执行。自2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率以最近一个月同期贷款市场报价利率为定价基准形成。增加值应符合国家和地方住房信贷政策要求，反映贷款风险状况，并在合同期内固定。

敲黑板！

据央行相关负责人介绍，定价基准变更后，个人住房贷款利率基本相当于我国个人住房贷款的实际最低利率。

与改革前相比，当家庭申请个人住房贷款时，利息支出基本不受影响。

2.公积金贷款仍按照旧政策执行

根据通知，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

3.重新定价周期短至1年

通知中明确指出，借款人在申请商业个人住房贷款时，可以与银行金融机构协商，商定利率再定价周期。重新定价期短至1年。在利率重新定价日，定价基准根据最近一个月相应时期的贷款市场报价利率进行调整。应在贷款合同中规定利率重新定价周期和调整方法。

什么是利率重新定价？央行相关负责人表示，利率再定价是指贷款银行根据定价基准的变化，按照合同约定的计算方法，确定新的贷款利率水平。公告明确表示，个人住房贷款利率的再定价期限可由双方协商确定，最短期限为一年，最长期限为合同期。借款人和贷款银行可以根据自身的利率风险承受和管理能力进行选择。每当利率被重新定价时，定价基准被调整到最近一个月的相应时期的低利率。

4.lpr的期限只有一年和五年，抵押贷款利率的期限是不同的。如何解决？

据央行相关负责人介绍，目前，lpr有两种类型:一年期和五年以上期。1年及5年以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年以下和1年至5年的个人住房贷款利率基准可由贷款银行在两个品种之间自主选择。在确定参考基准之后，可以通过调整附加值来反映术语扩展因子。

5.如何在lpr基准上浮动？

第一套利率≥对应期lpr

第二套利率(商品房利率)≥相应期限lpr+60个基点

根据通知，第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场的报价利率，第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场的报价利率加60个基点。

在此基础上，中国人民银行各分行将引导省级市场利率定价自律机制，及时确定地方lpr加下限。

通知指出，中国人民银行省级分行要按照“按市决策”的原则，引导省级市场利率定价自律机制，根据国家统一信贷政策和当地房地产市场变化，确定辖区内第一套和第二套个人住房商业贷款利率的上限和下限。

通知还明确，银行业金融机构应根据省级市场利率定价自律机制确定的加分下限，结合机构经营状况、客户风险状况和信用状况，明确商业个人住房贷款的定价规则，合理确定每笔贷款的具体加分。

天丰证券(601162)首席银行分析师廖志明表示，例如，如果当地要求不低于30个基点，那么首套住房抵押贷款的利率就不能低于lpr+30个基点。如果借款人资质一般，银行可以与借款人协商贷款利率为lpr+50bp。

问题3:未来抵押贷款利率会如何变化？

给一个“栗子”:

——小张想买一套房，9月30日签了合同，但还没有开始还贷，所以新规定与他无关。

——刚刚工作的小李想在北京买第一套房。预计将于今年11月15日签订合同，然后从公积金中借款，不足部分进行商业贷款。贷款期限为15年，因此他将根据10月20日宣布的5年期lpr利率确定商业贷款的基准利率。根据8月20日公布的lpr，利率为4.85%，然后根据中央银行对地方政府的指导意见上调，各银行也可以根据自身情况进行调整。

由于抵押贷款利率取决于抵押贷款利率，抵押贷款利率的未来趋势也将对抵押贷款利率的趋势产生影响。

廖志明表示，新规对市场的影响很小，它仍是此前严格的房地产政策的延续。住房抵押贷款利率与前一年持平，实际住房抵押贷款利率仅在该地区的一小部分可能略有上升。

不过，他也表示，上海是一个住房抵押贷款利率最低的大城市，而首套住房贷款的利率要高出50%。据估计，利率的提高将晚于以前的实际利率。在其他地方，抵押贷款利率基本上和以前一样。考虑到未来低利率可能下降，而基准利率保持不变，低利率定价可能更具成本效益。

图片来源:荣360

交通金融研究中心首席金融分析师e永健表示，新的个人住房贷款利率保持稳定，既没有下降，也没有明显增加利息负担。这项措施有利于降低企业贷款利率，避免房地产市场过热。