房贷不再参考贷款基准利率 定价标准调整为LPR

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2008年8月25日(魏伟)lpr改革后，个人住房贷款利率如何调整？这个话题一直受到市场的关注。8月25日，央行网站发布了《中国人民银行公告2019年第16号》(以下简称《公告》)。这次最重要的变化是个人住房贷款利率的定价基准，以前是贷款的基准利率，调整后的定价基准成为lpr。

公告称，新发放的商业个人住房贷款利率以贷款市场的报价为基础，以最近一个月的同期为定价基准。第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率，第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应定期贷款市场的报价利率加60个基点。

据业内人士透露，这一调整反映了“住而无房”的政策取向和严格性。未来，抵押贷款利率将更突出地反映银行的区域性和信贷策略，不同地区、不同客户、不同时期的抵押贷款利率差异将更大。

个人住房贷款定价基准成为lpr

“此次调整的目的是与lpr报价机制紧密衔接，同时突出住房贷款的行业特点和政策导向。第一套商业贷款不得低于定价基准，第二套商业贷款不得低于定价基准60个基点，体现了“留而不炒”和从严的政策取向。”中国银行国际金融研究所高级经济学家周景通(601988)告诉中信经纬客户。

王新银行首席研究员、国家金融与发展实验室特别研究员董希淼认为，此次调整中最重要的变化是个人住房贷款定价基准的变化。在此次调整之前，个人住房贷款的定价基准是基准贷款利率，即个人住房贷款利率是根据基准利率的升降幅度来确定的。调整后，个人住房贷款的定价基准是市场报价利率(lpr)，即在lpr的基础上增加一些点数，根据lpr确定个人住房贷款的利率，这是此次调整的基础。

在谈到对家庭的影响时，央行相关负责人表示，在转换定价基准后，全国范围内发放的首套个人住房贷款的利率不应低于相应时期的lpr(根据8月20日5年或以上的lpr)。4.85%)；第二套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率加60个基点(按8月20日5年以上贷款利率的5.45%计算)，基本相当于目前中国个人住房贷款的实际最低利率。与改革前相比，当家庭申请个人住房贷款时，利息支出基本不受影响。

专家:抵押贷款利率将保持稳定

董希淼对中信经纬的客户进行了分析，以5年以上的贷款利率为例，原基准利率为4.9%，8月20日公布的5年以上贷款利率为4.85%。如果第一笔住房贷款没有增加，它比基准利率低5个基点，但增加点数的可能性很高；新增60个基点后，第二套住房贷款利率为5.45%(4.85%+0.6)，比基准利率高出约11%。

董希淼强调，这是全国统一的最低要求，调整后的个人住房贷款利率可能高于央行公布的最低标准。

根据中央银行的公告，中央银行省级分行将根据“根据城市制定政策”的原则和当地房地产市场的变化，确定各地第一套和第二套个人住房贷款的利率上限和下限。此外，银行业金融机构应根据省级市场利率定价自律机制确定的加分下限，结合机构经营状况、客户风险状况和信用状况，确定商业个人住房贷款利率的定价规则，合理确定每笔贷款的具体加分。

同一政策咨询研究部主任张宏伟认为，新政的生效取决于9月20日宣布的lpr。如果lpr下降，这取决于附加值是否上升。无法判断抵押贷款利率是否会随着低利率而下降。

中原地产首席分析师张大伟表示，根据目前的抵押贷款数据，大多数银行实施的基准是第一套住房贷款增长10%至20%，第二套住房贷款增长20%至30%。就当前市场而言，该政策不会导致利率上升。

张大伟表示，就目前的房地产贷款市场而言，首套住房贷款的利率过高，中国不同城市首套住房的利率存在巨大差距。上海的最低利率只有95%，大部分执行利率都在5.39%以上。从政策预期来看，有可能随后下降。

“根据中国大部分城市首套住房贷款的认定标准，首套住房贷款肯定是不需要贷款的。未来的政策应该针对这一群体，制定有针对性的稳定利率。”张大伟认为。

此外，公告还指出，当申请商业个人住房贷款时，借款人可以与银行金融机构协商，商定利率重新定价周期。

周敬通指出，重新定价期短至一年，这与之前的政策一致，但重新定价是基于当月的市场报价。未来，抵押贷款利率将更突出地反映银行的区域性、货币政策和信贷策略，不同地区、不同客户、不同时期的抵押贷款利率差异将更大。

8月20日，在国务院新闻办公室举行的政策吹风会上，中国人民银行副行长刘国强明确表示，抵押贷款利率已从基准利率上调至参考贷款利率，但最终贷款利率应保持基本稳定。(中信经纬应用)