特写 | 正荣地产：破千亿后要控速

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乐居金融沙文蓉方辉来自香港

8月26日上午，郑融房地产(06158.hk)在四季酒店召开中期业绩发布会。

与其他房地产企业不同，郑融一直是站在舞台前，与投资者和媒体沟通的职业经理人。出席本次业绩发布会的高管有执行董事兼董事长黄显志、执行董事兼首席执行官王、执行董事兼副总裁兼首席财务官陈伟建。

参加会议的三位高管分工有序。黄显志首先介绍了公司的业绩亮点，其次是王的经营情况和陈伟建的财务状况。答问会后，三位高管的配合相当默契，这也印证了黄显志的一句话:“郑融培养了这么多年的整个梯队，尤其是中高级梯队。”

在突破1000亿元后，郑融将今年的销售目标定为1300亿元。公告显示，郑融上半年实现销售业绩586亿元，低于此前的增速，但营业收入和净利润呈现良好的增长势头。

截至2019年6月30日，上半年公司营业收入136.48亿元，同比增长10.8%；公司净利润11.79亿元，同比增长23.2%；公司核心净利润11.51亿元，同比增长33.4%；归属于母公司核心的净利润为9.05亿元，同比增长21.3%。

运营收益推高了盈利能力

从上半年的销售业绩来看，王表示，截至7月底，已经完成了一半以上的销售，我们对实现全年销售目标很有信心。今年是郑融房地产新三年战略的第一年。郑融将这一阶段定位为高质量发展时期。突破1000亿元后，郑融更加注重规模、利润和质量三大指标。为了打下坚实的基础，公司将在未来三年保持30%的年增长率。我们将在大约三年内实现翻一番的目标。

所谓高质量发展，黄显志认为有三个方面:一是适度规模发展。第二，通过不断提高竞争力；第三，不断优化金融结构。郑融的组织结构必须适应公司目前的规模发展，我们必须首先将权力下放到一线城市。集团更注重标准化管理体系，更注重投资战略和大方向的整体规划。

销售增长放缓，但今年郑融的运营效率有了显著提高。从公司三项费用占收入的比例可以看出，自2016年以来，公司三项费用占收入的比例迅速下降，尤其是销售费用和财务费用的比例。截至2019年年中，销售费用所占比重从去年的3.3%降至2.6%。

销售费用比重下降的关键指标是周转能力的提高。自2019年上半年以来，郑融房地产项目首次开盘时间缩短至平均7个月，首次开盘率达到70%。关于如何提高销售效率，郑融说:1 .提高产品强度；2.授权团队提高单位效率。

在产品实力方面，近年来，郑融通过产品线整合推出了“郑融屋”、“郑融紫雀台”、“郑融云路”三个基准产品品牌，加快了产品标准化进程。2019年上半年，郑融项目标准化复制率达到100%。

在团队授权方面，郑融也进行了战略调整，给予相应的权力下放和激励。据悉，2018年底，郑融提出了“总部精、区域强”的战略调整，具体调整为:整合上海和苏州的区域业务，在苏州和上海设立区域公司；济南区域公司和天津区域公司进行整合升级，组建了新的“环渤海区域公司”，管理项目近20个；广州区域公司与长沙区域公司合并。旨在提高一线效率和战斗力，进一步深化区域，建立和建设100亿元的区域公司，集中和优化管理和资源。

这不仅提升了销售资源的效率，也激励了团队。同时，精简架构是郑融降低行政成本的核心动力。

融资和投资形成“良性循环”

房地产企业同时具有金融企业的属性，所以企业的财务费用实际上是融资成本。融资和投资是相辅相成的，所以对郑融房地产财务管理能力的分析主要是通过当前的融资和投资能力来进行的。

首先看看公司的融资方面。截至2019年6月30日，郑融加权融资率同比下降，从2018年底的7.8%降至7.6%。陈伟建表示，郑融的财政成本一直在改善，今年我们认为空仍有改善，可能在7%至7.5%之间。

一方面，利率下降对企业有效实现“去杠杆化”和实施“减负”至关重要。自2018年以来，公司严格控制贷款规模的增长，实现了贷款和现金余额的动态管理，有效地将公司净负债率降至70.8%(调整后)。这个债务水平对同行来说有很大的优势。目前，行业前20名企业的平均负债率已经超过80%。

通过融资和投资的良性循环，公司规模也呈现出稳步扩张的趋势。截至2019年8月，郑融房地产上半年新增土地储备323万平方米，新增项目25个，2019年新增土地储备的87%位于实力较强的二线城市。

目前，郑融房地产拥有丰富的土地储备。截至2019年中期，土地储备总建筑面积为2634万平方米，价值近4500亿元，权益比例上升至57%，其中71%位于一、二线城市。

附现场问答记录(删除):

问:郑融机构改革的最新进展如何？最大的力量和阻力是什么？如何解决阻力问题？

黄显志:2019年到2021年的三年战略规划是我们年初设定的高质量发展。我们认为所谓高质量发展有三个方面:第一，适度规模发展。第二，通过不断提高竞争力；第三，不断优化金融结构。我们的组织变革已经基本调整，下半年还会继续完善。郑融经历了从700多亿到1000多亿到1000多亿。组织结构必须适应郑融目前的规模发展，我们必须首先将权力下放到一线城市。集团更注重标准化管理体系，更注重投资战略和大方向的整体规划。应该说是有动机的，但我不认为阻力会太大。毕竟，我们的效率还是会很高的。

问:就规模而言，郑融未来有明确的目标吗？风险防控安全的底线是什么？

黄显志:就利润和规模而言，成本低，利润高，但我们的规模还需要和市场比较，我们要面对整个市场。我们最初设定的年增长率约为30%。

问:与去年年底相比，上半年的销售价格有所下降。这是否意味着公司可能会在上半年清理部分三线和四线的库存，下半年可能会在一线和二线城市出现热点，这将成为公司的新机遇？

王:今年上半年的平均价格比原价略低。有两个因素:一方面，第三、第四条线的一些货物恰好在此时装运，另一方面，这涉及到市场价格限制政策的影响。至于后一种趋势，我们今年上半年收购的土地集中在二线核心区域，这可能会在今年下半年，尤其是明年有所体现，整体价格应该会有所提高。

总的来说，下半年价格应该会下降，但我们的净利润一直在上升。

问:今年，合同销售额的增长率下降了。管理层对这件作品满意吗？跌倒的原因是什么？你认为下一个有规模的公司是什么？

王。我们有信心实现全年的目标。我们需要以质量求发展，巩固产品、服务和运营能力方面的资源整合，以及规模，包括行业的整体趋势。在头三年，整体规模可能会增加50%左右甚至更高，而近三年的大致目标基本上是控制在30%左右，并在三年左右达到翻一番的目标。整体销售业绩和规模的增长应控制在预期范围内。

问:今年下半年的征地成本是多少？土地收购成本中下一个权益份额是多少？毛利率略有下降，原因和改进措施是什么？融资有没有增加？

陈伟建:今年征地总预算是300亿元，我们花了大约160亿元，预算是140亿元。去年，整个土地储备的股本为52%，今年上半年新增的土地储备股本接近90%，股本比率为57%。

毛利率略有下降是正常的，主要是因为价格限制。我们将严格控制成本，包括融资成本、开发成本和管理成本。尽管毛利率略有下降，但核心利润却有所上升，从7点上升至8.4点。我们现在说，美元债务的数额是借新还旧，我们也希望严格控制我们整个融资的成本。

王:第三、四季度我们还会继续征地。我们在销售和土地收购方面都不会太激进。总的来说，我们相对稳定。例如，1300亿元的年销售额将基本保持在每月100亿元左右。好的多一点，坏的少一点。当我们处于强势市场时，我们不会过于激进，当形势不好时，我们也不会产生很大的影响。

问:郑融的短期债务比例会继续下降吗？下半年成本会继续下降吗？未来，我们是否仍将更多地依赖美元债务，并降低国内非银行贷款的比例？

陈伟建:目前，我们的短期债务是47%。今年，管理层预测年底可能低于40%，明年约为30%。到今年年底，我们的短期债务比率将继续上升。虽然现在才过半，但我们已经在上半年下了很大力气去杠杆化，我们希望在今年年底前严格控制短期负债率。

在融资成本问题上，今年的融资成本将控制在7%-7.5%之间，远高于去年的7.8%。随着我们偿还旧债，置换后融资成本将继续提高。

虽然我们多次发行美元债券，但交易总额很小，占总债务的24%。目前，我们在发行债券时会考虑成本和美元的波动，美元债务的比例仍然在一个非常可控的范围内。

问:美元汇率的波动对我们有很大影响吗？接下来你会考虑继续发行额外的美元债券吗？

陈伟建:我们是2018年1月在香港主板上市的，因为上市才一年多，海外融资渠道也很长时间没有开通。美元债务比重可能再次上升，总债务为500亿美元，海外债务约为20%。

鉴于汇率波动，有两种方法可以解决这个问题:第一，可以对美元债务资产进行少量投资作为对冲；第二，发行美元债券的有效期到明年4月底，我们有足够的时间考虑。

问:净负债比率是如何在如此短的时间内大幅下降的？未来的利润率如何运作，下半年公司在支付方面会采取什么措施？

陈伟建:关于净负债率的下降，首先是去年ipo募集资金，此外，今年7月又增发了一股，2018年和2019年的利润也在缓慢结转。与此同时，我们在2018年开始与其他大型房地产公司合作，以减少投入的股本。去年，我们严格控制了现金流，同时大大提高了回报率。今年，回报率可以达到80%，主要是通过增加股权利息，其次是严格控制回报率。第三，在实现高增长的同时，我们开始缓慢推进销售。

至于净利润，价格取决于政府的决定。我们拿土地是为了保证地价不会太高。二是严格控制融资成本和营销管理费。我们可以主动做很多事情，而且空的净利润空间还是很大的。

问:今年或未来是否有长期租赁公寓的发展计划？

王:长期租赁公寓已于今年正式推出。我们的项目已经在建设中，我们将在不久的将来与您见面。长期租赁公寓的名字叫荣宇，这表明我们的长期租赁公寓希望年轻人和有需要的人在长期租赁公寓里愉快地相遇。

除了长期租赁公寓外，我们还继续在商业和酒店领域发挥我们的优势，包括长期租赁公寓物业，我们希望通过这种形式保证未来持续稳定的收入。