《土地管理法》修改获通过 集体建设用地可以直接入市

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8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过了《土地管理法(修正案)》。修订后的《土地管理法》对农村土地征收、集体建设用地入市和宅基地管理的法律规定做了一些调整，取消了集体建设用地多年不能直接入市的二元制度，这将改变土地市场供给格局。

新《土地管理法》的主要修正案是什么？

中国自然资源部法规司司长魏丽华总结了新版《土地管理法》修订的几点意见:

首先，对土地征收做三点改进。

首先，首次明确界定了土地征收的公共利益。其次，第一次明确了征地补偿的基本原则是保证被征地农民原有的生活水平不降低。第三，完善征地程序，将原审批后公告改为审批前公告，让被征地农民在整个过程中有更多的参与权、监督权和发言权。

其次，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场的二元体制，消除了城乡一体化发展的体制性障碍。

第三，在宅基地方面，在原有一套住房的基础上增加了每户住房的供应，允许在城市定居的村民自愿有偿退出宅基地。改革还下放了宅基地的审批权限，明确要求通过规划合理安排农村宅基地，为改善农村生活条件提供便利。

集体土地入市:改变土地供给模式

全国人大常委会法制工作委员会经济法办公室副主任杨鹤庆说，土地管理法的修订包括集体建设用地入市改革。最初，在中国只有国有建设用地可以进入市场进行各种建设。现在，集体建设用地被允许由集体直接出售和出租用于建设，这是一种土地供应模式的改变。

杨鹤庆说，集体建设用地进入市场，首先进入市场的土地必须符合规划，规划必须是工业或商业用地。第二，必须依法注册。第三，应在年度土地利用计划中作出安排。此外，已经取得集体建设用地使用权的土地所有者也应当按照原规划用途使用土地。从这些方面来看，它不会影响我们现有的土地市场。

在诸葛找房子的分析师岳表示，对于房地产市场来说，更多的土地可以直接卖给土地供应市场，这样可以降低征地成本和环节，缓解供应矛盾。这类土地很大一部分用于建设出租房屋，增加出租房屋的供应量有利于抑制租金的过度上涨。

岳表示，集体土地入市也为一些房地产企业加快扩张创造了机遇，特别是一些商业、办公、工业布局的房地产企业。根据规定，集体土地只能用于商业目的，这有利于这些企业以较低的成本获得土地，创造商业、工业、办公等整个产业链的资源，形成规模效应。

专家:这不会对房地产市场产生实质性的影响

中原地产首席分析师张大伟表示，目前土地市场仍以国有土地为主，现在房地产企业收购的土地是国有土地。现在进入市场的是集体土地使用权，集体土地产权仍然不能交易。

张大伟强调，在此之前，一些地区已经启动了集体土地流转试点项目，这些被流转的集体土地也保留了使用权，没有产权。

2018年10月，情节编号。上海松江区四井镇sjsb0001单元07-09以1.25亿元的价格售出。这是上海首次推出集体土地市场建设出租房项目，也是中国第一个集体土地市场作为出租房项目使用。该地块由华润置地控股有限公司的全资子公司优超科技投资有限公司出售，底价约为3099元/平方米。之后，该镇又推出了另一个案例，以8581万元的价格售出，建造了不少于549套出租房。

业内专家强调，集体建设用地入市不会对房地产市场产生很大影响。修正案明确规定，集体建设用地允许进入市场，不属于集体所有，集体建设用地的市场只占10%左右。进入市场后，这些集体经营的建设用地有明确的用途控制，只能用于工业和商业目的。虽然它也将用于出租房屋、廉租房、共有产权房等。，不会对商品房造成很大影响。