和昌董事长武磊：“海燕”入粤 不惧风浪

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[摘要]通过2017年收购莱蒙国际(香港股票03688)，公众更加关注我们进入深圳市场。但事实上，合昌布局湾区的第一站是东莞。2017年上半年，合昌已经在东莞规划了四个项目。

“我们北京没有土地，长江三角洲的项目已经基本开发完毕。目前，最大的货物储存在华南。”近日，合昌集团董事长武磊告诉《时代周刊》记者。

从正式宣布深圳搬迁计划到确定详细的搬迁时间和步骤，合昌集团只用了一个月的时间就再次展示了这个海燕房地产企业的决策权和行动权。近日，合昌集团相关人士向《时代周刊》记者透露，整体搬迁计划将分两批进行，第一批主要部门将在第三季度进行搬迁，个别部门将作为第二批搬迁留在北京。

数据显示，2017年8月，合昌以133.26亿元的总成本收购了莱蒙国际在深圳、广州、南昌、常州等6个城市的8个项目，以进入华南市场。

目前，合昌位于中国南方的四个城市，包括深圳、广州、东莞和南昌，总土地储备超过400万平方米，总可销售价值近600亿元。

“在未来的三至五年内，何昌肯定会‘吃不完饭’。”武磊说。

对于合昌进驻深圳后是否会面临竞争压力，是否会与恒大、万科、中海、金地等十大房地产企业同处一个“竞技场”，武磊回应《时代周刊》记者:“合昌更像是波涛汹涌的华南市场中的海燕。”我们过去不想征服海洋，但我们会像高尔基的海燕一样，以灵活的姿态和无畏的战斗精神，在闪电中骄傲地飞翔。”

“坦率地说，合昌和十大房企不是同一数量级的，它们之间没有争议。第二，为什么要赢？也许前三名企业每年增长10%，但当我每年增长30%时，我不一定会超过它，但这是否意味着它比我们更好？我们有不同的基础、不同的环境、不同的竞争战略和不同的业务逻辑。比昨天做得更好被称为胜利。它能让每一个在合昌工作的员工快乐而有价值，每天都在成长，每天都在成长。这就是所谓的胜利。”武磊直言不讳地说道。

华南装配编号

合昌布局大湾区已经规划了很长时间。

“大众更加关注我们通过2017年收购莱蒙国际进入深圳市场。但事实上，合昌布局湾区的第一站是东莞。2017年上半年，合昌在东莞规划了四个项目。”武磊以这种方式梳理了合昌进入海湾地区的时间线。"先进的东莞，然后是广州，深圳和南昌."

7月6日，合昌在东莞的第一个独资项目合昌宋世利湖一号楼开盘，数据显示该项目首个280套房开盘后售罄，整体拆迁率为100%。据嘉里研究中心统计，7月份，在大湾区9个城市的20大二手房交易中，合昌宋世利湖有271套被拆除，排名第六。

这在目前的东莞楼市是罕见的。数据显示，东莞楼市已进入传统的7月淡季。根据乐友佳研究中心的数据，2019年7月，东莞签约的第一手住宅网有4462套，比上个月下降了10.1%。东莞中原战略中心对100多个待售项目的监测数据也显示，7月份房地产市场的认购量较6月份下降了15%，整体月销售率为74%。

在整体下滑的市场中，合昌首次售罄，这也显示了合昌在华南地区布局的力度和实力。

“东莞是我们选择进入的第一个城市，因为东莞是一个相对简单、需求强劲的城市。例如，深圳有很多商业需求，而东莞更多的是基于人口流入和产业引进的住宅需求。我对我们的产品也有信心。”武磊说:“此外，大湾区也是我们所看重的。”

从历史和现状来看，60%以上的人口居住在海岸线100公里以内；目前，在世界三大大湾区中，纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区都是超级大都市的所在地。海湾地区城市数量、国内生产总值总量、人均国内生产总值水平等指标均居世界领先地位...何昌举了许多例子来说明海湾地区的价值。

“就粤港澳大湾区而言，中国也有三大超级大都市，即广深港，它们也是中国乃至亚洲目前的金融中心、制造中心和科技发展中心。继2018年发布《粤港澳大湾区发展(港股00737)规划纲要》和将区域协调发展上升为国家战略后，粤港澳大湾区是否会迅速发展成为世界四大大湾区之一还有待观察何昌满怀期待地说道。

“在整个华南地区，我们有600亿元的价值储备，我们希望在海湾地区发展我们的业务，这是一个特别活跃、充满活力和以市场为导向的环境。基于我们当前的业务发展状况和资产储备状况，我们也有信心快速实现我们的预期目标。”武磊说。

结合拳击赢得胜利

深圳的入场费不低。

2015年，碧桂园(港股02007)和上市公司汇联金融以股权收购方式收购了位于深圳市莆田区的两块土地，占地25000平方米，出资1440万元；2016年，融创收购了莱蒙国际旗下的7个项目，进入深圳，耗资44亿元；2017年，龙湖以4.82亿元的价格拿下了沙头角的商业地产，并首次进入深圳...住宅企业有不同的进入方式。

另一方面，合昌以133.26亿元的价格，刺激了197万平方米的可销售面积。一些声音质疑其过度投资。毕竟，2017年合昌的合同总销售额只有198亿元。此次收购使用了67.3%的年销售额。

“八个项目预计将在未来贡献800亿元的产值，这将至少满足未来五六年的商品供应。加上合昌自身的运营能力，这是合昌长期发展的基础。”武磊曾经告诉媒体。

然而，何昌面临的挑战并不低。

首先，数据显示合昌进入深圳的三个项目都是城市更新项目。然而，该行业将城市更新比作“研究生”的话题。

何仪旧城改造集团创始人兼董事总经理罗宇曾向《泰晤士报》记者分析说，土地招标、拍卖、挂牌是以净土方式出售的，拍卖地价可以全额纳入净成本，拿到后可以迅速开工建设。发展模式相对简单，但在城市更新中存在许多困难。「市区重建计划有好有坏，有不同的发展困难。此外，城市更新项目的开发通常需要8-10年，周期长，不确定性高。在资金方面，无法进行预先融资也是发展的困难之一。”

据数据显示，恒大在深圳有45个老装修项目，但仍被困在拆建过程中。目前，报告中列出的土地储备不足300万平方米。

何昌更聪明。以深圳合昌龙岗项目为例，合昌在解决了莱蒙项目一期的大部分拆迁工作后，适时进入，避免了前期拆迁的成本。目前，龙岗项目一期已全部拆除，二期已拆除近95%。最新消息显示，预计将在2020年第三和第四季度与您会面。

“当年，合昌在莱蒙收购了8个项目，龙岗项目是最重要的项目之一。目前，我们的资产已经呈现出能够进入正常发展阶段的状态。”武磊说。

货物储存已经准备好，合昌总部的搬迁迫在眉睫。合昌能依靠大湾区在弯道超车吗？答案只能给时间。