瞄准新城镇规划咨询 万新城市发展商业模式风险待解

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随着我国城市化进程的不断深入，发展了10，000个新城(300，778个)的新城规划咨询公司开始出现。然而，它们的业绩稳定性、长期发展周期、市场波动和巨大的政策影响也面临着挑战。

8月25日，根据HKEx网站，中国万鑫新城发展集团(以下简称“万鑫新城发展”)已向提交上市申请，其独家赞助商为海通国际。

随着中国城市化改革进程的逐步推进，新城规划和咨询已经成为一些企业发展的战略方向。最近计划赴香港上市的万鑫新城的发展就是典型代表之一。

城市化解决方案

根据招股说明书，万鑫新城发展是一家跨区域的综合性新城咨询与发展服务提供商，总部位于北京，主要为地方政府制定和提供专业的新城规划和综合城市化解决方案。在商业模式方面，通过向政府寻求、签署和执行具有法律约束力的合同，公司与地方政府密切合作，指导和实施新城开发的整个过程。服务内容包括:总体规划、主题定位、为地方政府部门提供征地、基础设施和公共设施建设资金、引进产业资源和整合实施。

目前，公司有五大项目，总占地面积5308万平方米，分别是:福建省厦门附近的象山湾项目和火山岛项目，京津冀经济带的承德项目和涿州项目，华中地区的武汉项目。截至最后实际可行日期，121万多平方米土地的土地使用权已经转让。

就最关键的收益获取方式而言，万鑫新城发展的招股说明书披露，公司的盈利方式主要分为三种，即通过收回土地使用权转让的开发成本和预先约定的净转让收益百分比来获取土地增值收益，通过收回展示成本和预先约定的成本百分比来获取土地使用权，根据投资目标获取地块的土地使用权。

三年的业绩发展缺乏稳定性

根据招股说明书中的财务数据，自2017年万鑫新城开发以来，其业绩波动较大，尤其是今年上半年。根据招股说明书，万鑫集团2016年、2017年、2018年和2019年上半年的收入分别为2.75亿元、8.6亿元、6.87亿元和1.3亿元。

图片来源:万鑫城市发展集团招股说明书

值得注意的是，该公司的业绩在2017年和2018年增长一倍以上后出现下滑。特别是今年上半年的收入低于去年同期的1.67亿元。鉴于收入减少，公司在招股说明书中指出，收入减少主要是由于公共设施提供的设计和施工服务减少。

从毛利率和毛利率来看，其变化趋势与收入大致一致。2018年上半年，公司毛利为3.58亿元，2018年下半年下降到4630万元，毛利率也从52.2%下降到27.7%。随后，2019年上半年，这一数字略微上升至41.5%，为5400万元人民币。从2016年至2019年的三年业绩可以看出，万鑫新城的发展业绩波动较大，公司整体发展缺乏稳定性。

此外，值得注意的是，该公司的新城业务始于2011年，而到目前为止它只有8年的运营经验，因此缺乏经验已成为该公司的缺点之一。

鉴于公司近三年业绩波动的原因以及上市后的发展规划，《公司透明度报告》通过邮件向万鑫新城发展执行董事黄剑川发出了信函，但公司一直未收到回复。

万新城发展的利与弊

根据招股说明书，万新城开发的新城项目包括几个阶段，开发周期长，一般为24-36个月。在项目规划和建设过程中，会受到很多因素的影响，如地方政府部门批准公司计划所需的时间、国家政策、土地和物业的市场环境、政府部门征地所需的时间等。

首先，发展周期太长，资金投入巨大，不可避免地会在更大程度上影响公司抽回资金的时间。在开发期间，如果成本管理不到位，资金被抽走，将对公司的现金流造成很大压力。因此，总体而言，公司能否在此期限内成功完成现有新城项目，主要受监管变化、管理运营能力、资金注入等因素影响。

住房研究所首席分析师张博在接受《企业透明度报告》采访时表示，从万鑫目前的发展情况来看，由于万鑫专注于开发一些大型新城项目，因此会受到区域房地产市场波动的影响，而从其具体布局来看，武汉、漳州、承德和涿州的房地产市场将对其发展产生较大影响。同时，由于其主要从事新城规划和解决方案，其与地方政府的关系尤为重要，而且还会受到地方政策调整等外部风险的影响。

根据万新城发展的招股说明书，公司预计在项目建设初期不会产生正的经营现金流，需要进一步为未来项目融资。由于新城建设需要投入巨大的资金成本，公司一直将项目公司的注册资本全部付清，并向第三方借款作为主要资金来源。因此，如果公司未来不能获得新的额外融资，或者不能确定融资进度，就会在一定程度上影响公司的财务状况和业绩。

但是，在排除了所有的风险因素之后，从中国新城建设的不断推进来看，以万新城开发为代表的新城规划咨询公司在空仍有较大的发展空间。

“另一方面，companies/きだよきだだよきだだだよきききだだだよきききだ12的新城规划和咨询的发展，中国的许多城市都面临着需要相应地改善其原有的规划，以及城市化发展从大规模粗放式发展向精细化发展的转变过程，所有这些都需要更多的‘外部人才’来提供相应的战略解决方案。”张博告诉《公司透明度报告》。