建业地产中报负债率超90％ “河南王”如何守住江湖地位

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面对竞争对手的强行进入，建业地产开始计划走出河南，同时继续深化中原。然而，该公司运营成本和负债率的突然上升都透露出一个危险的信号。房地产的黄金时代已经过去，“河南王”在未来仍能保持江湖地位

建业房地产有限公司(0832.hk，以下简称“建业地产”)董事长胡葆森喜欢读蔡根谭:“如果你在生活中咀嚼蔡根时，百事可乐就能做到。蔬菜的根肯定是苦的，但是如果你能咀嚼这根蔬菜并且它是芳香的，那么没有什么你不能做的。这是一个培养的过程。”

此刻，胡葆森正在“咀嚼蔬菜根”。7月底，与建业携手13年的凯德置地集团正式退出；8月底，公司发布的2019年中期报告显示了一个危险信号:负债率超过90%，毛利率和净利率双双下降，新增土地储备下降44.6%，土地收购成本也大幅上升。

市场指出，危机的根源在于该公司多年来对河南的坚持，现在胡葆森已决定让建业掌舵。7月底，它收购了预制建筑公司，并宣布将以出口轻资产的方式走出河南。公司未来会有什么新的调整和计划？最近，“投资者网”就相关问题联系了建业地产，得到了一些答案。

负债率超过90%

建业地产的股价走势与其基本面一样令人眼花缭乱。自2019年以来，在二级市场，该公司的股价从2.5港元波动至3.8港元，然后回落至原点，然后继续攀升。

不难看出，市场对这个被称为“河南之王”的房地产企业非常感兴趣，但很少将其列为长期投资目标。

数据显示，2019年1-8月，建业地产签约销售额为396.8亿元，同比下降3.1%。不进则退，该公司也退出了中国房地产企业销售50强的行列，排名第55位。

对此，建业地产表示:“自2017年下半年以来，建业地产进行了几次改革，包括增加库存周转期和加大项目开发力度。由于18年和19年的大部分销售结转项目都是改革前的项目，因此销售增长率没有充分反映改革后的增长率。”

从2019年的年中报告来看，建业地产面临的问题不仅仅是销售下滑。今年上半年，公司实现营业收入约90.69亿元，同比增长约89.49%；净利润约6.58亿元，同比增长约19.58%；扣除非净利润为-1.36亿元，同比下降124.35%。

公司业绩的提高主要归功于已交付项目和在建项目越来越多，满足了结转销售的条件，但这不能忽视其财务报告所揭示的危险信号。2019年上半年，公司负债率达到91.04%；贷款总额257.98亿元，同比增长29.9%；融资成本2.3亿元，同比增长40.2%。

由于负债率远远超过警戒线，今年以来，公司已经陆续卖出了一批项目，并返还了债权资金。4月至6月，建业分别出售郑州金水项目49%的股权和债权、河南龙宇50.31%的股权和信阳天恒房地产，共计26.77亿元。

该公司解释说，“这是高增长阶段不可避免的现象，而且在负债率上有应收账款，而且金额比较大。”请解释，在未来，公司有大量已售出的优秀资源需要结转。”

为什么毛利率在下降

建业地产的利润水平也令人担忧。报告期内，公司毛利率为27.3%，同比下降8.7%。该公司表示:“毛利率下降的主要原因是这一时期毛利率高的停车位比例下降，2018年上半年的结转项目大多是毛利率高的项目。”

然而，该公司的净利润增长率也呈下降趋势，仅为8.5%，同比下降3.5%，低于国内房地产企业的平均水平。据投资者网财务报告显示，2019年上半年，建业地产经营成本上升，其中销售成本、销售营销费用和管理费用分别为65.94亿元、7.51亿元和7.72亿元，同比分别上升116.1%、73.4%和32.4%。

2019年上半年，公司在郑州的合同销售额为49.59亿元，同比下降35%；同期，合同销售额占17.9%，同比下降12.1%；郑州销售业绩排名第七

这一趋势将在未来继续。今年上半年，建业地产在郑州只赢得了三个项目，平均征地成本约为1.5万元/平方米。建业地产对投资者网说:“公司的规模一直在扩大，公司的目标是在河南省全面覆盖。规模越大，占地越方便，单个区域的销售比例必然下降。”

2.股东有理由退出

2019年7月1日，公司前第二大股东凯德置地集团(CapitaLand Group)宣布，将把建业的全部股份转让给大股东恩辉投资(Enhui Investment)。交易完成后，凯德置地退出建业地产，不再持有股份。7月31日晚，两名具有凯德置地背景的非执行董事罗振宇和潘辞职。至此，在建业投资了13年的凯德置地(CapitaLand)完全退出了。

交易完成后，胡葆森在公司的持股比例将从50.75%提高到74.84%。该公司告诉投资者。com:“此次交易表明了大股东对公司经营的认可和对公司未来长远发展的信心。凯德置地与建业有着良好的合作关系，凯德置地一直是建业发展的坚定支持者。在未来的发展过程中，建业将继续保持与凯德置地的战略合作关系，在重点城市项目中优先考虑与凯德置地的合作。"

“河南”是分手的主要原因之一。罗振宇此前表示，建业地产主要位于河南，这与凯德置地自身的核心城市布局不匹配。

不难发现，建业地产一直奉行的是省级发展的发展战略，只是深入培育了河南省几年。房地产在黄金十年，国内各大房地产企业纷纷涌向全国各地抢地搞大项目，而建业地产却开始了下沉战略，覆盖了河南省的内陆城市。

因此，建业地产在赢得“河南之王”称号的同时，其销售规模与行业第一梯队的差距逐渐拉大。以2019年前8个月的销售规模为例，建业地产为396.8亿元，碧桂园同期超过5000亿元。

尤其是近年来，领先的房地产企业纷纷进入河南市场，当地房地产企业也跃跃欲试。建业地产的坚持策略自然受到一定程度的影响。在这种情况下，胡葆森终于坐不住了。在今年3月的业绩发布会上，他表示:“他将有条件地离开河南。”

然而，直到资本集团宣布退出，胡葆森才采取实质性行动。7月22日，控股股东恩辉投资16.5亿元人民币收购钟敏游助。在收购大会上，胡葆森表示:“建业集团走出河南有三个条件:输出半径约500公里，以轻资产模式出口，输出产品以中原文化城的形式运营。”

事实上，“轻资产”模式已经写入了公司的发展战略，目前已经取得了一定的成效。2019年上半年，公司重资产合同销售额为276.6亿元，同比增长约9.2%；轻资产合同销售额119.31亿元，同比增长81.3%。

不用说，轻资产模式给公司带来了丰富的资源。今年上半年，建业地产完成了22个轻资产项目(包括一个省外项目)的签约，预计总建筑面积约319万平方米，同比增长59.5%。

此外，面对竞争日益激烈的河南市场，胡葆森表示，深化中原的战略没有改变，他希望到今年年底，河南的建筑业将覆盖120个县以上城市。这将给公司带来很大的挑战，一个危险的信号是建业地产新的土地储备急剧下降。今年上半年，公司通过招标、拍卖和股权合作，新增储备建筑面积约452万平方米，同比下降44.6%；相反，征地成本增长迅速，达到2176元/平方米，同比大幅增长99.8%。

那么，公司将采取什么有效措施来提高在河南的市场份额呢？对此，建业地产告诉投资者网:“2019年上半年，建业地产的签约销售额同比增长约24.1%，高于河南省乃至全国的市场容量增长率。根据合同总额，今年上半年，建业地产在河南省的市场份额为10.7%，居河南省首位。截至6月底，建业地产共有31个房地产交付项目，交付面积247万平方米。在建工程127个，建筑面积2655万平方米。”