“银十”恰逢房贷利率新规 专家称对购房者影响不大

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分析师表示，虽然个人住房贷款利率已采用新的定价机制，但实际上，该政策本身对购房者的影响相对有限。然而，受政策实施(即lpr加基点范围)和各城市房地产市场调控政策等诸多因素的影响，短期内仍会对房地产市场产生一定影响，如买家对未来市场预期的变化。

作为多年来楼市销售的黄金时期，今年，继房地产市场在“金九”月持平结束后，又迎来了新的抵押贷款利率调整规定的“白银十月”。根据央行此前发布的公告，从10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将上调，以最近一个月的同期贷款利率为定价基准。

住房研究所首席分析师张博在接受《证券日报》采访时表示，虽然个人住房贷款利率采用了新的定价机制，但实际上，政策本身对购房者的影响相对有限。然而，受政策实施(即lpr加基点范围)和各城市房地产市场调控政策等诸多因素的影响，短期内仍会对房地产市场产生一定影响，如买家对未来市场预期的变化。

抵押贷款成本的影响有限

根据最新规定，定价基准转换后，全国范围内新发放的第一套商业个人住房贷款的利率不得低于同期贷款利率。；两套个人住房贷款的利率不得低于同期贷款利率加60个基点(1个基点为0.01%)。以前，银行发放个人住房贷款时，主要是参照基准贷款利率上下浮动。

诸葛搜房副总裁袁在接受《证券日报》采访时承认，在新的抵押贷款利率定价机制下，利率调整无疑更加灵活，但从实际情况来看，即使调整增加了购房者的实际购房成本，也将非常有限。

根据央行9月20日公布的低利率报价，一年内为4.2%，五年内为4.85%。如果仅仅从房地产的角度来看，5年期低利率似乎更好地反映了抵押贷款利率。

对此，记者手工算了一个账户。以北京为例，新规实施前，北京首套住房贷款的主流利率为4.90%，上调10%，即5.39%；第二套住房贷款的利率比基准利率高20%，即5.88%。新规实施后，北京首笔住房贷款的利率是根据央行9月20日宣布的5年期LPR 4.85%的利率计算的。第一笔住房贷款的调整后利率为5.4%，第二笔住房贷款的调整后利率为5.9%，分别比以前高0.01%和0.02%，变化不大。

从贷款成本来看，新规实施前购房者每月还款额约为6075元，新规实施后每月还款额约为6081元，即每月购房成本仅增加6元。即使对于第二套房，根据上述方法，每月额外贷款还款金额仅为12元左右。

上海易居研究院智库研究中心主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示，从计算结果可以看出，9月20日公布的低利率调整不会对购房者的按揭贷款成本产生实质性影响，但更多的影响体现在贷款定价模式的调整上，即随后的按揭利率自调/0/0的上调。

“总的来说，监管机构已经设定了lpr报价，更希望房地产行业在没有全面降息的情况下仍能实现稳定的预期。”和硕首席分析师郭毅告诉《证券日报》记者。

严格控制房地产金融风险

无论是10月8日个人住房贷款采用新的贷款利率，还是今年央行和保监会多次强调的房地产贷款合理控制，都表明监管部门加强了对房地产金融风险的控制。

具体来说，今年5月17日以来，银监会下发了《关于开展巩固治乱成果、推进合规建设工作的通知》，要求严格监管房地产信托业务，监管部门进一步加强了对房地产行业的监管；在7月30日召开的中共中央政治局会议强调“不能把房地产作为刺激经济的短期手段”之后，住房企业的融资在调控方面更加努力。

据中原地产研究中心的不完全统计，自2019年以来，监管部门发布的25多项政策或讲话都涉及“防范房地产金融风险”。

四川金融证券研究所所长陈力表示，虽然自9月份以来央行的货币政策趋于宽松，但目前货币政策宽松主要是为了支持实体经济，预计今年第四季度对房地产行业的刺激仍将相对有限。

结合一些与房地产市场相关的数据，销售市场和土地市场的整体受欢迎程度今年有所下降。

根据国家统计局的数据，今年1月至8月，商品房销售面积为101849万平方米，同比下降0.6%。需要注意的是，自2019年以来，商品房销售面积增长率一直呈负增长趋势；房地产开发企业征地面积1.2236亿平方米，同比下降25.6%；新开工住房面积145133万平方米，增速下降0.6个百分点，至8.9%。

“考虑到第四季度部分房企的推进速度可能略有加快，但结合当前房地产市场调控政策持续的环境，预计今年第四季度房地产销售市场过热的可能性较低。”陈丽说道。