房多多拟赴美IPO 互联网房产中介能否翻盘

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许多房子的上市终于从传闻变成了现实。10月9日，方正式向证券交易委员会(sec)提交招股说明书，拟进行首次公开发行(ipo)，募集资金最高可达1.5亿美元，交易代码为“二”。自2014年筹备上市以来，芳多多经历了一个坎坷曲折的发展过程。分析表明，一方面，房多多错过了2015年和2016年的最佳上市机会，融资额度一直在萎缩；另一方面，互联网红利已不复存在，其所在的房地产行业持续下滑，包括房多多在内的互联网房地产代理商几乎没有翻身的机会。

没有退路的清单

方多多上市的传言由来已久。早在2014年，方多多就开始准备上市计划。2014年，方多多设立外商独资企业深圳方多多信息技术有限公司，以股权质押方式经营方多多实体，建立海外上市的vie架构。也是在同一年，被称为“黄金秘书长”的小李加入了放多多，小李直言“她将主要负责放多多的上市业务”。

出人意料的是，这项上市业务已经搁浅了五年。虽然上市的消息不断传出，但最终还是没有实现。截止2018年9月28日，方多多向香港联交所提交上市申请，计划于2019年初正式上市。当大家都以为尘埃落定的时候，方多多在美国上市的传言悄然传开了。人生坎坷曲折，现在方多多终于从谣言变成了现实。如果这个方多多能够成功上市，它将成为中国工业互联网上第一只软件即服务的股票。

梳理公司的发展历史，为上市而生的方多多，曾经名副其实。方多多成立于2011年10月，当时中国房地产市场正处于黄金时期，成立之初发展迅速。2012年，芳多多已进入10个城市，平台累计交易额达到40亿元；2013年，常住城市数量扩大到40多个，平台销售额达到400亿元。

随着互联网的快速发展，芳多多迎来了2014年的美好时刻。方多多的联合创始人兼首席技术官李曾高调透露:“2014年，我们平台服务的房地产交易额约为2000亿元，主要是新建住宅。”当时，房地产市场排名第一的万科刚刚突破2000亿元大关。

随着规模的迅速扩大，方多多在资本市场上做出了无数的贡献。2013年7月，方多多完成了6000万元人民币的首轮融资；2014年7月，B轮融资总额达到5250万美元；2015年9月，方多多再次赢得第三轮融资，融资金额达到2.23亿美元。当时，方多多的市值超过10亿美元，成为当年的“独角兽”公司。

然而，自2016年以来，房多多已经停止了“开盘即挂”的步伐。当时，房地产市场受到最严格的监管，新房交易量大幅下降。此外，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会以及其他七个部委联合发布了一份文件，禁止中介机构提供或与其他机构合作提供首付贷款等非法金融产品和服务。房多多的“互联网+房地产+金融”理念与监管正好矛盾。

自2015年9月以来，方多多一直没有收到新的融资，资金链日益成为关注的焦点。除了寻求上市，方多多似乎别无选择。

据业内人士透露，从近几年的发展来看，芳多多似乎错过了上市的最佳时机，融资额度也在不断缩水。从一开始，就有传言说要筹集8亿美元，到去年年底的4亿美元，到9月份上市新闻中提到的3亿美元，再到现在的1.5亿美元，这可能间接反映了资本市场对该企业的热情正在消退。

“上市融资规模下降不仅与上市环境有关，还与目前房地产交易市场降温有关。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，很明显，方多上市的机会已经不多了。如果此次能够成功上市，凭借其上市资源和融资能力，将对未来的业务创新和市场份额扩张起到积极的作用。

商业模式经常“改变工作”

除了多年没有融资之外，房多多一直受到市场的质疑，因为它一直没能找到一个适合自己的盈利模式。从美国ipo招股说明书来看，“工业saas+住房授权”的商业模式似乎是房多多的一种新的发展模式。方多多认为，saas模式使“闭环网上房地产交易”成为可能，它不仅为经纪人提供本地、跨地区、跨城市的房屋和买家，还提供完成交易所需的工具和服务，房地产交易的关键步骤可以在平台上完成。

根据招股说明书数据，方多闭环交易总量(gmv)从2017年的739亿元增加到2018年的1137亿元，增幅为53.9%；截至2019年6月30日，闭环gmv为913亿元，同比增长100.2%，去年同期为456亿元。

“帮助券商简单做生意，让券商充满梦想”是方多多的使命。在2011年成立之初，方多多的三个创始团队原本就有自己的行业积累，很快就确定了“改变行业”的方向:搭建互联网平台，帮助开发商吸引客户，帮助经纪人提高效率，形成三方共赢的商业模式。

然而，2015年后，随着互联网o2o资本热潮逐渐消退，互联网中介陷入低谷。因此，2015年，方多多创始人段毅决定突破二手房市场，利用互联网把它做大，成为公司的“护城河”。段毅曾经兴高采烈地宣布:“我们创造了二手房‘直买直卖’模式，打破了信息壁垒，实现了住房的精确匹配。”

根据段毅当时的假设，房多多的“直买直卖”模式是指买卖双方直接见面看房并谈价格，以避免被中介支付差价。但房多多只向买方收取2999元的交易费和房价0.3%的交易保证金，远低于传统中介收取的2%。然而，正是这种“直接买卖”模式导致了另一层矛盾。“直买直卖”的模式实质上是去中介化，抢走中介的“饭碗”，这与方多多自己的基本业务是背道而驰的。

因此，2019年3月，方多多调整了战略，放弃了“直购直销”的模式，转向了中小中介配送模式。2019年3月，段毅向外界承诺，“要成为一个独立的平台，不雇佣经纪人，也不开设线下商店；捍卫每个平台商家的合法利益；不要侵犯任何商家的私人数据。并说这是他三年来花3亿元买的一堂课。

就招股说明书的内容而言，市场渗透率接近一半的注册经纪业务似乎是方多多手中的一张王牌。2018年，全国近200万名房地产经纪人中，芳多多注册经纪人超过91万人，市场渗透率达到45%。截至2019年上半年，芳多多平台已有超过107万注册券商，普及率接近50%。其中，26万人是活跃的经纪人，3万人是闭环经纪人。

然而，根据易观国际千帆指数，2019年8月，安居克的月生活指数为1928万，方天霞为353.1万，而方多多的月生活指数仅为21.8万，不到总行的1/10。

“无法继续增长”的风险

这也是方多多首次公开发布财务数据。根据招股说明书，方多多自2011年成立至2016年亏损，2016年净亏损3.321亿元。自2017年起，方多多实现盈利，净利润60万元。

方多多在2017年实现微利后，自2018年以来实现了快速盈利。2018年，方多多净利润为1.04亿元，截至2019年6月30日的6个月中，方多多净利润为1.003亿元，同比增长166.6%，同比增长3763万元。

收入方面，2017年方多多的收入为18亿元，2018年增至23亿元，同比增长26.9%。截至2019年6月30日的6个月内，方多多的收入同比增长55.4%，从2018年同期的10亿元增加到16亿元。

方多多上次融资已经四年了。虽然方多多上市可以获得融资，但未来同行业的竞争将会越来越激烈。根据招股说明书中建议的风险因素，方多铎表示:“从2011年到2016年我们成立时发生净亏损，2016年净亏损3.321亿元。最近的增长和盈利(香港股票0001)主要是由市场交易量的增长、我们的创新计划和其他增值服务所带动，我们可能无法继续增长或维持历史增长率或盈利能力。”

对于公司未来发展，方多多回应称，虽然面临诸多不确定因素，但可以预见，随着ipo后续融资、saas产品和服务的迭代升级以及创新增值产品和服务，方多多未来将有足够的增长势头。

严跃进认为，从实际情况来看，放债多的后续利润增长需要依靠商业模式创新、资本市场支持和房地产市场的复苏。未来，许多公司希望在资本市场表现强劲，但他们仍面临许多挑战。一方面，它们是连锁住宅和居民带来的竞争压力；另一方面，许多房子想获得更大的市场份额，而住房也是最关键的，获得高质量的住房是商业交易中最直接的因素之一。