前三季度70城房价总体平稳

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我们的见习记者徐贝贝

根据国家统计局的数据，9月份，房地产市场价格总体稳定，一线城市新建住房价格同比增幅略有扩大，而二三线城市的增幅有所下降。具体而言，9月份，一线城市新建商品房销售价格同比上涨4.6%，环比上涨0.4个百分点；二手房销售价格同比上涨0.1%。31个二线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨9.3%和4.7%，环比分别下降0.6和0.8个百分点。35个三线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨8.4%和5.0%，环比分别下降0.6和0.8个百分点。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹向英国《金融时报》表示，第三季度销售数据持续小幅反弹，这与去年基数较低直接相关。目前，融资紧缩制约了行业的供需双方，房企以价换量现象增多，市场观望情绪加剧。第四季度，房地产企业的销售业绩可能会提高，销售增长率可能会加快，但是否会出现大幅反弹仍有待观察。

稳定房价的效果是显著的

9月份，70个城市新建商品住宅销售价格环比小幅上涨，二手房销售价格基本持平，凸显“稳定性”。国家统计局城市统计司首席统计师孔鹏表示，四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.4%，环比上涨0.1个百分点；二手房销售价格环比上涨0.3%，与上月持平。二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%，环比上涨0.1个百分点；二手房销售价格环比上涨0.2%，与上月持平。三线城市新建商品房销售价格环比上涨0.8%，比上个月上涨0.1个百分点；二手房销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上个月下降0.1个百分点。

易居研究院智库中心研究主任严跃进向英国《金融时报》记者表示，9月份，一线城市的增长率略有上升，而二三线城市的增长率基本持平。值得注意的是，上海、南京、天津、燕郊、三亚等地的人才购房政策最近略有放松，这可能会进一步释放购房需求，进而推动这些地区的房价反弹。

“在70个城市中，房价上涨的城市有53个，比8月份的55个减少了2个。”严跃进表示，由于近期住房市场降温，房价上涨的作用相对减弱，房价下跌的城市数量开始增加。9月是房地产企业在各城市积极降价促销的阶段，这在一定程度上抑制了房价的上涨。据统计，12个城市采取了不同的降价措施。

在房价上涨的53个城市中，南宁是9月份房价指数涨幅最大的城市。严跃进表示，这与南宁近期住房需求的积极释放有关，特别是一些投资投机性需求的进入，预计房地产调控将进一步升级。从同比增幅来看，大理名列第一，而Xi平安则结束了此前九个月的增幅排名第一。预计Xi市的房价控制压力将会减轻。

抵押贷款的稳步和小幅增长反映了监管和控制的方向

10月21日，全国银行间同业拆借中心的数据显示，一年期贷款利率为4.2%，五年期以上贷款利率为4.85%，与上一次报价相同。根据上海亿居房地产研究所发布的最新一期《中国低利率抵押贷款利率报告》，10月份，64个城市的首套住房贷款利率在最新公布的5年多的低利率基础上平均提高了78个基点。具体来说，4个一线城市平均增加30个基点，22个二线城市增加77个基点，38个三线城市增加84个基点。一线城市的点数较小，这与上海市场的负值有关；第三，四线城市有一个高点，这与四线城市的房价比一、二线城市略高有关，也反映了房贷政策的收紧取向。

报告显示，在64个城市中，南宁、洛阳等城市得分较高，这与这些城市房价上涨幅度较大有关。根据国家统计局的数据，南宁和洛阳的房价指数环比增幅在70个城市中排名第一和第二，其中南宁连续两个月排名第一。严跃进认为，上述城市按揭利率相对较高，反映了城市政策和分类监管对按揭市场的导向。

夏丹认为，lpr新政对抵押贷款利率几乎没有直接影响。9月份，中国第一套房和第二套房的平均贷款利率分别为5.51%和5.83%，与之前基本持平，并稳步小幅上升。各地区根据实际情况实现了平稳过渡。此外，房地产市场的无情调控也表明，住房企业的外部融资渠道仍然紧张。9月份，国内贷款同比增速下降，住房企业发行的国内债券和信托金额环比和环比均有所下降。预计第四季度房企债券和信托融资规模可能会继续萎缩。

引进人才并不意味着放松监管

今年，频繁出台的人才引进政策已经成为影响各地区房价的重要因素。最近，另一个城市放宽了外国人才购房政策。根据三亚市出台的新的人才引进政策，凡实际引进并在三亚工作但尚未落户的各类人才(包括全日制大专以上学历的人才)、急需且家庭成员在海南没有住房的人才、灵活引进的各类高层次人才、聘用期在3年以上且在海南工作1年以上的人才，我可以申请购买一套住房。此前，非海南居民在买房前需要缴纳2-5年的社保或纳税证明。

中原地产首席分析师张大伟表示，自9月份以来，已有30多个城市出台了人才引进政策。2019年，全国150多个城市出台了人才政策，与2018年同期相比增长了40%以上。市场的整体稳定将是主流，但一些地区可能会在年底出现波动。

严跃进表示，目前，上海临港新区、南京六合、天津滨海和宝坻、廊坊燕郊等。都放宽了相关人才的购买。上述政策属于人才引进政策，不是购买限制政策的直接放松，但客观上确实有放松的效果。

然而，没有必要高估人才引进政策对房地产市场的促进作用。严跃进认为，类似的做法可能成为后续地方微调限购政策的一个方向，更有可能微调具体的人才，但这并不意味着房地产调控将完全放松。

9月，国家房地产调控政策仍在密集发布。据中原地产研究中心统计，9月份全国房地产调控政策出台48次，前9个月415次。张大伟表示，房地产调控的原则是，混乱局面必须调整，如果涨幅过高，就必须加码，并坚持“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的要求。在北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等政策严格的城市，房价的下行趋势已经出现，楼市也出现了企稳迹象。