落实房地产长效管理机制 需要“双向努力”

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王艺曈

根据国家统计局9月份发布的70个大中城市商品房销售价格变动统计数据，9月份新增商品房销售价格小幅上涨，二手房销售价格基本持平；然而，一线城市新建商品房和二手房的销售价格同比略有上升，而二三线城市的销售价格则有所下降。

从数据可以看出，房地产市场价格总体稳定，略有上升和下降，最近几个月，市场一直保持这种稳定的趋势。由于长期调控措施的结合，各地房价有涨有跌，但幅度相对温和。这表明房地产长效管理机制的有效性正在逐步显现。

看到最初的效果是不好的，害怕曲折是不够的。需要指出的是，成功建立科学有效的房地产长效管理机制是一项系统的改革，它不仅涉及政策，还需要企业的协调与合作。要实现改革目标，需要政策和企业的“双向努力”，使这一机制既能满足宏观政策调控目标，又能保证房地产业和企业的健康发展。最重要的是让买家满意。前九个月的数据只是强调了“双向努力”的重要性。

一方面，从自上而下的政策角度来看，因地制宜的预调整和微调对房地产市场越来越重要。2019年1-9月，全国房地产开发投资98007.67亿元，同比增长10.5%，增速与1-8月持平。1-9月，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月缩小0.5个百分点；商品房销售111491亿元，同比增长7.1%，增速加快0.4个百分点。一系列数据显示，在房地产长期调控机制的作用下，市场已经采取了较为稳定的降温步伐。与1-8月相比，前三季度房地产开发投资增速保持稳定，商品房销售面积同比下降，但降幅小于1-8月。市场更加稳定，对各方都有利，各方都乐于看到这种变化。获得如此好的政策效果不能简单地靠“严格”来实现。预调整、微调和基于城市的政策更为重要。9月，全国各地出台了密集的房地产调控政策。据统计，9月份，国家房地产调控政策的次数高达48次。总体而言，房地产监管力度在2019年创下新高。在各种调控政策中，“严格”是主旋律，大多属于“一城一策”的前期调整和微调，配合各城市的人才引进政策，对房地产市场产生积极影响。

另一方面，对于房地产企业来说，为了应对不断变化的严格控制政策，必须积极转变经营理念和经营模式，自下而上地配合政策控制，才能实现良性发展。

健康的房企和市场是房地产长效管理机制的重要组成部分。据中原地产研究中心统计，9月份，全国商品房销售面积达到1.733亿平方米，同比增长2.9%；销售额达到1.6万亿元，同比增长9.4%。销售面积和销售量的回升反映了房地产企业近期“量价”策略的积极效果，优化了企业的现金流，稳定了企业的信心和预期。

据相关研究显示，自今年年初以来，征地面积和新增建设数据的趋势出现了偏差。这表明，随着房地产长效管理机制法治化程度的提高，“囤积土地”的行为正在减少，“拿地动手”有望实现。由此可见，“房无投机”的不可动摇的定位和房地产长效管理机制的坚定实施，将使房地产市场更加法制化、规范化，房地产不再成为刺激经济的短期手段。因此，房地产企业必须密切关注调控政策和相关法律法规的动态，做好调研和评估工作，并根据调研情况积极调整经营战略和经营模式，以便在新的环境中更好地生存和发展。只有房地产企业通过自下而上的努力实现健康成长，房地产的长效管理机制才能真正完整、完善和有效。