CF40三季度宏观政策报告：从供需两端发力稳房价

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我们的记者马玲

10月22日，中国金融四十论坛发布了2019年第三季度宏观政策报告(以下简称报告)。《报告》指出，中国的城市化进程离不开房地产；住宅部门生活水平的提高离不开房地产；房地产影响着中国最大、最广泛的产业链，是中国经济周期性起伏的最大驱动力。

《报告》显示，自房市改革以来，新增住房供应持续大幅增加，新增住房越来越集中在京广线和京九线沿线城市，西部部分中心城市新增住房也保持大幅增长。

从需求方面看，报告认为，经济结构调整和城市化是房地产需求的主要驱动力。具体来说，房地产的市场化过程也是一个经济活动从农业部门向工业和服务业快速转移的过程，也是一个快速城市化的过程。大量人口流向城市生产率较高的工业和服务业，住房需求持续上升，成为支撑房价上涨的最重要需求因素。

同时，消费升级促进了大城市的房地产需求。中国金融四十论坛高级研究员张斌表示，一个城市的房价与人均公共支出高度相关，人均公共支出越高，意味着公共服务和基础设施越好。一线城市和省会城市的公共医疗和教育服务优于其他城市。在这些地区买房不仅仅是房子本身，更重要的是，房子附带更好的公共服务和公共基础设施服务。

“以债务为导向的金融体系和长期金融投资工具的缺乏导致了对房地产投资的需求。”张斌表示，中国是一个典型的债务导向型金融体系，金融机构普遍使用土地和房地产作为抵押，这大大增强了房地产的投资属性，增加了房地产需求。

此外，《报告》指出，中国居民金融财富的快速增长已不再满足于持有低风险、低回报的银行存款。在较高的金融资产水平上，居民部门愿意持有具有养老和保险功能的长期金融投资产品。然而，对这些金融服务的需求无法得到满足。对金融资产的需求转向了房地产投资。

从供给方面来看，张斌表示，房地产开发商市场预期和市场结构的变化平抑了房地产市场的波动。自2016年以来，房地产的周期性波动特征发生了显著变化，商品房波动幅度和新开工量的波动较之前明显收窄。

“开发商对市场预期更加谨慎。在房地产市场集中度不断提高的共同作用下，蹲式住宅已不再流行，加速周转已成为主流，这有助于平抑房地产投资和价格波动。”张斌说道。

《报告》指出，要抑制房价过快上涨，必须调整房地产供求关系。在房地产的各种需求中，主导力量是市场力量，它是收入增长和结构转型的自发力量。

值得注意的是，在债务主导型金融体系和个人养老金制度的共同作用下，房地产被赋予了过多的金融资产。张斌建议“无房炒房”应以发展股权资本市场和个人养老金为基础，降低房地产金融资产的投资属性。

张斌说，住房供应不仅仅是住房本身，还包括附属于住房的各种服务和交通基础设施。除了增加住宅用地的供应外，还可以通过改善基础设施和公共服务，变相增加优质住房的供应，实现郊区对中心城市的替代，缓解中心城市的房价压力。

报告进一步指出，住房是生活中的必需品，不同的家庭面临着明显不同的需求替代弹性。拥有稳定住房的家庭需求替代弹性较高，而没有稳定住房的家庭缺乏需求替代弹性。对于缺乏需求替代弹性的家庭来说，房价上涨将迫使家庭增加住房相关支出，从而挤压其他消费。

《报告》提醒，除了房价上涨对消费的挤出效应外，还应考虑房价上涨过程中房地产供给的改善、高城市化率以及由此产生的规模效应和收入水平，这对消费将产生积极影响。