深圳近20年最大土拍背后

6月24日，长期没有拍卖宅基地的深圳拍卖了5处宅基地，总面积约16.8万平方米，总建筑面积约68.9万平方米，总成交价223.84亿元。这是深圳土地拍卖市场近20年来最大的宅基地供应量。此次土地拍卖背后的深圳计划是什么？

深圳市规划和自然资源局土地利用司在接受《时代周刊》记者采访时表示，集中公开出让五处住宅用地主要是为了落实中央政府的重大决策部署，即“坚持住而不炒，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让所有人都能住、有地方住。”此外，通过“单一限制、双重竞争”等多种手段，严格审查土地收购资金，限制新购买住房的销售，这种土地转让继续奠定了房地产市场调控的良好结合，并坚持房地产市场调控不应放松。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松指出，深圳五套住宅的集中转让，明确指出了供需平衡:“根据《关于深化住房制度改革，加快建立多主体、多渠道担保、租购住房供应保障体系的意见》，到2035年，深圳将建成各类住房170万套，按此计算，每年需要住房约10万套。但是，从深圳目前的情况来看，这一要求很难实现。”

对此，深圳市规划和自然资源局表示，将坚持新土地与现有土地同步开发，不断优化住宅用地供应结构，构建新土地供应与旧城改造、土地整理和棚户区改造多渠道的土地供应模式，确保住宅用地的持续供应。

具体来说，“除了这批住宅用地外，今年下半年还将按照市委、市政府的统一工作部署，实行住宅用地的招标、拍卖和出让，并按计划滚动供应住宅用地，继续调控房地产市场，确保房地产市场稳定健康发展。”深圳市规划和自然资源局指出。

土地资源稀缺

土地资源短缺是深圳房地产市场不可回避的话题。

易居深圳总经理陈洪海向《时代周刊》记者展示了这些数据。例如，从2014年到2018年，深圳的住宅用地分别供应了1个地块、4个地块、4个地块、2个地块和10个地块，总共只有21个地块。“上周转让的5块土地也是深圳在2019年首次出售住宅用地。”

深圳房地产研究中心高级研究员、中山大学金融研究中心研究员李对《时代周刊》记者表示，深圳经过近40年的发展，已经发展得比较集中，目前发展空间不大。

根据深圳市土地利用总体规划，到2020年，全市建设用地总规模将控制在1004平方公里以内。然而，根据公开信息，到2016年底，深圳的建成区面积已达到923.25平方公里。陈洪海指出，到2017年和2018年竣工时，目前应已超过950平方公里。从增量的角度来看，深圳未来可利用的土地将少于73平方公里。

何仪旧城改造集团创始人兼董事总经理罗宇向《泰晤士报》记者解释说，招标、拍卖、挂地均以净土方式出售，拍卖地价可全额纳入净成本，获得后可迅速开工建设。开发模式相对简单。“缺点是地价更贵。例如，这一次，深圳集中销售了5套住宅。事实上，有80多家房地产企业报名，但实际上，只有30多家企业到场，更少的企业举着标语牌。

在这种情况下，城市更新已成为一个更重要的来源。数据显示，“十三五”期间，深圳计划供应800万平方米的住房建设用地，其中商品房用地590万平方米，其中新增供应土地40万平方米，城市更新用地450万平方米，征地返还土地100万平方米——即76%的商品房开发用地依靠更新。

然而，市区重建有很多困难。罗宇解释说:“城市更新项目喜忧参半，开发难度各不相同。此外，城市更新项目的开发通常需要8-10年，周期长，不确定性高。在资金方面，无法进行预先融资也是发展的困难之一。”

根据业内的类比，对于房企来说，城市更新相当于“研究生”的话题，而招投标、拍卖和挂牌则类似于“中学生”的话题，这也是深圳五个家园吸引众多房企竞争的原因。

盘活存量，向外扩张

如何缓解土地资源短缺是深圳下一步必须解决的难题。

陈洪海表示，目前，为了促进供应目标的实现，深圳市政府提出了“八大供应商、六大保障渠道”。总的来说，这是增加住房供应的增量，老式的，临时深，轨道覆盖，自建和提高。

罗宇表示，其中最重要的两个途径是通过城市更新建设人才房和经济适用房，以及振兴已批准的工业用地，以鼓励和引导在这类土地上建设人才房和经济适用房。

李也认为，增加供给有三种方式，一是盘活存量，二是覆盖轨道，三是向外扩张。“存量明显回暖，其中包括两个方面:一是充分利用城中村，满足深圳60%-70%的租赁需求；二是推进数百个旧住宅小区的棚改，提高容积率和供应量。事实上，轨道上盖和外围扩展是集成的。根据深圳的规划，许多轨道交通正在建设中，这扩大了城市的边际。在此基础上，铁路上部结构也可以建造和供应。此外，随着向外扩张的轨道，深圳人也可以在境外和周边买房，包括东莞和惠州的综合。”

但与此同时，也要求深圳、东莞和惠的融合，尤其是户口和购房资格的相互承认。

李表示，今年4月，发改委下发了《关于2019年新型城镇化建设重点任务的通知》，其中也对户籍流动性等内容做出了要求。预计沈万慧将在今年下半年或明年推出购房资格互认。

此外，在深圳城市更新的土地供应和股票的振兴方面，政府也需要做出一些制度上的合作。

罗宇表示，城市更新主要有三个阶段，包括规划审批、规划审批和拆迁实施。目前，在项目立项和审批两个阶段，流程和标准已经非常明确。然而，在城市更新时间最长、难度最大的拆迁实施阶段，存在两个非常大的问题:一是深圳全市缺乏统一的拆迁补偿；二是拆迁过程中没有一系列的纠纷解决机制，尤其是钉子户。「如果政府能透过立法解决这两个问题，预计可有效推动市区重建的推行，并可将市区重建计划的推行时间缩短约三成。」

对于已批准的尚未建设的工业用地，深圳要求“在已建成或近期规划的轨道站500米范围内的工业用地，可以建设人才住房和经济适用房”，并且“建设人才住房和经济适用房的用地面积原则上不超过该地块总面积的10%。”

这一限制对供应有很大影响。“我们能不能把地铁的距离从500米放宽到1000米，把面积限制从10%放宽到30%？”罗宇说道。罗宇总结判断，深圳未来将学习新加坡模式，形成以人才住房和经济适用房为重点的住房供应体系。

深圳市规划和自然资源局也表示，将落实住房结构比例要求，普通商品房和经济适用房并重，进一步优化住房供应结构，加大对人才住房供应的支持。