租赁住房市场试点两年考

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[摘要]8月5日，全国住房租赁市场试点工作会议即将召开。目前，会议举办城市正在筛选中，广州是备选城市之一。

《时代周刊》记者谢忠秀来自北京

十二个开发房屋租赁市场的试点城市即将迎来“两年一考”。

在“无房炒房”和“租购并举”的背景下，发展住房租赁市场已成为近年来我国住房建设的重点任务之一。

两年前，住房租赁市场试点工作正式启动。2017年7月18日，住房和城乡建设部等8个部门联合发布《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》(以下简称《试点通知》)，选择广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

在培育制度化、规模化的房屋租赁企业方面，最新发布的内容显示，截至5月16日，广州已在全市和三个区建立了三家国有房屋租赁企业；截至2018年12月底，深圳已建立6家国有房屋租赁企业，一批国有企业成立了专门的业务部门开展租赁业务；截至2018年底，杭州已确定21家国有企业为住房租赁试点企业；截至5月15日，厦门已培育了37家房屋租赁企业。

在增加出租房供应方面，杭州市住房保障和房屋管理局的工作人员告诉《时代周刊》，自试点以来，各城市积极创新出租房的形式。目前，市场上租赁住房的类型很多，如公共租赁住房、市场化租赁住房、长期租赁公寓和人才公寓。"今年，杭州也采取了货币补贴，统计数据复杂而庞大."

嘉里广州首席分析师肖向《时代周刊》表示，“租购并举”作为房地产长效机制的一部分，目前正处于有序积累试点经验的阶段。

8月5日，广州市住房和城乡建设局的工作人员在接受《时代周刊》采访时表示，全国住房租赁市场试点工作会议将在近期召开，会议举办城市目前正在筛选中，广州是备选城市之一。

上海和深圳的飞行员很强

除试点通知外，2017年8月21日，原国土资源部和住房和城乡建设部联合发布了《集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称《试点方案》)，并选择北京、上海、沈阳、南京等16个城市作为集体建设用地建设租赁住房试点单位。

在“试点通知”和“试点方案”的双重要求下，《时代周刊》记者指出，上海和深圳是推广力度最大的城市。

上海租赁土地有很大的推动力。数据显示，2017年，上海共有21宗租赁土地交易，2018年，这一数字上升至35宗。据嘉里统计，今年上半年，上海已出让13块租赁土地，而同期北京和武汉仅有8块租赁土地，杭州有7块租赁土地，广州有4块租赁土地。在自持比例的住宅用地交易方面，上海也遥遥领先。据嘉里统计，今年上半年，上海共出售24块自持比例住宅用地，占住宅用地总成交量的44%。

上海中原地产(Shanghai中原Real Estate)分析师卢文喜向《时代周刊》表示，上海自身也面临着巨大的房地产市场压力，有强烈的动机响应“租购并举”的号召。“土地是房地产市场的基石。上海积极增加租赁住房用地，有利于增加租赁住房供应，稳定租赁市场价格。”

深圳正在不断加大规范房屋租赁市场的力度。今年7月4日，深圳市住房和城乡建设局发布了《关于公开征求规范房屋租赁市场和稳定房屋租赁价格意见的通知》(征求意见稿)，这是我国第一个“稳定租金”方案，并提出了引导市场各主体利用税收优惠的政府服务平台，为租赁市场的管理打好基础的措施。

与北京最近发布的新版房屋租赁合同示范文本以及广州、杭州和佛山的房屋租赁规定相比，深圳的计划更加严格和明确，指向“稳定租金”。

中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与房地产研究室主任王在接受《时代周刊》采访时表示:“深市、沪市等城市的住房市场压力较大，所以出租房市场的探索和改革力度相对较强，这是一个市场被迫改革的过程。同时，国家发展租赁市场的政策引发了地方住房租赁市场改革的推进，形成了积极的激励因素。”

肖认为:“目前，各城市的租赁住房项目基本上处于不出现或刚刚出现的阶段，还没有到最关键的‘成果验收’试点时期。未来，我们需要看看这些城市的出租房真正上市后，市场会有什么反应。两年前发布的“试点通知”并没有明确说明试点将持续几年。预计对住房租赁市场的探索还将持续一段时间。”

16个城市获得了134亿英镑的财政补贴

在首批12个住房租赁市场开发试点城市中，广东有4个席位，分别是广州、深圳、佛山和肇庆。

肖表示，这可能与广东省人口大量流入有关，在选择不同类型城市进行试点时也有考虑:“广州是一线城市，佛山是准二线城市，肇庆是三线四线城市。从数据来看，虽然肇庆市的常住人口近年来每年都呈正增长，但它实际上是一个人口净流出的城市，不属于住房和城乡建设部所说的人口净流入城市的范畴。选择肇庆作为试点城市可能意味着在不同类型的城市进行试点。”

7月18日，财政部、住房和城乡建设部公布了“2019年中央支持发展住房租赁市场试点城市”名单。

名单显示，北京、长春、上海、南京、杭州等16个城市已于2019年进入中央政府支持的住房租赁市场发展试点范围，其中包括北京、上海、广州、深圳等4个一线城市，11个省会城市和东南沿海重要城市厦门。

“这些城市往往是群众反映‘高房价问题’比较集中的地方。实行租购不仅更为迫切，而且有推动这项工作的经济基础。”萧解释道。

根据补贴原则，16个入围城市将按城市规模享受中央财政3年补贴，其中“直辖市每年补贴10亿元，省会和计划单列市每年补贴8亿元，地级市每年补贴6亿元”，16个城市共享受中央财政补贴134亿元。各试点城市可以自主确定财政奖励资金的使用计划。

《时代周刊》记者注意到，这是中国租赁住房试点开发以来首次将财政补贴作为政策工具。

广东省住房政策研究中心首席研究员李向《泰晤士报》记者解释说，在培育租赁住房市场的过程中，政府需要加大财政投入，利用集体土地建设租赁住房，引导培育大型租赁企业，搭建管理和服务平台。“在此基础上，中央政府的财政奖励将对地方政府起到一定的作用，但仍然需要认识到，财政奖励只是一种支持和引导的工具，而不是一个根本性的影响因素。”

将两年前的试点通知与这次的财政补贴清单进行对比，可以发现，率先发展房屋租赁市场的沈阳、肇庆、佛山没有被列入财政补贴清单，而之前没有进入试点城市的长春、福州、济南、长沙、重庆都被列入了财政补贴清单。

据李分析，根据《通知》，地方政府需要先提交本地区新增出租屋数量、新市民出租屋需求数量、房屋租赁信息服务和监管平台建设等计划，然后由财政部和住房和城乡建设部进行审核。研究认为:“本地投资最多、租赁市场培育较好的城市更有可能获得补贴。”