告别高价地：三年来百亿地块减少 2019年高价地溢价率低于46%

【摘要】王迪项目的土地单价一般相当于项目售价的50%以上，加上人力、资金、建筑安装等费用。在限价条件下，许多王迪项目甚至可能亏本微利。再加上融资方面的紧缩等因素，开发商更不敢轻易接受

7月30日，新世界(600628)中国以97.9亿元的总价格，经过11轮提价竞标，赢得了杭州望江地块。这是今年第二高的总价地块，也是杭州历史上第五高的总价地块。

然而，纵观过去三年的全国土地市场，这一土地交易的总价格几乎没有亮点。2019年97.9亿元的总价在2016年和2018年的高价地块排名中仅排在第8、第6和第7位，无法挤进前五名。

在同一天召开的中央政治局会议上，中央强调“不能把房地产作为刺激经济的短期手段”。此前，监管重点是规范融资方，意在通过控制融资来稳定部分城市的土地市场热度，从而稳定房地产市场的销售终端预期，降低房地产企业未来的潜在业务风险。

土地国王正在成为一个稀有物种。随着房地产市场监管的逐步推进和长效机制的检验，开发商需要接受一个“监管是新常态”的时代。

王迪褪色

今年，土地市场的热情明显降低。

根据风能数据(不包括工业用地)的综合统计，《时代周刊》记者发现，在新世界中国收购土地之前，今年的总价是越秀地产(港股00123)在4月份设定的。越秀收购的王迪地块位于广州增城区，涉及金额141亿元。

然而，在2019年，与过去三年的土地国王相比，土地国王的141亿元并不高，排名第四。最高价地块是2016年8月招商局和华侨城中标的广东省深圳宝安地块，总价310亿元，底价近2万元/平方米；其次，世茂在2017年以239.4亿元赢得了广东深圳龙岗地块，底价接近1.8万元/平方米；第三名是2018年万科在浙江杭州余杭以142.3亿元收购的土地。

2019年也是最少100亿元地块诞生的一年，目前只有一块。2016年和2018年，分别有8个区块、2个区块和5个区块。

与此同时，今年高价场所的溢价也在下降。

据《时代周刊》记者统计，2019年十大高价地块的地价都低于46%。2016年，金地乐(600383)与苏州金悦凯投资咨询有限公司共同获得浦东新区朱樵地块，地价高达285%，为近三年来最高。

今年以来，排名第十的是广东省深圳市龙华区的一处住宅用地，今年6月，龙光地产(港股03380)以65.8亿元的价格赢得了这块土地。在2016-2018年，总价为65.8亿元的地块可分别排名第24、26和18位。

然而，与过去三年一样，这些高价地块往往集中在北京、杭州、苏州、广州等城市。以2019年为例，在前100个高价地块中，北京占16个，杭州占13个，苏州占8个，广州、南京和武汉各占7个。

虽然这些城市有大量的高价地段，但与前几年相比，情况已经发生了变化:2017年，分布在北京的前100块土地高达28块；在上海，这个数字从2018年的13个下降到目前的5个。

土地国王过去遇到的"麻烦"和市场环境的变化是今年高房价开始下跌的原因。

上海亿居房地产研究院智库中心主任严跃进认为，王迪项目的土地单价一般等于项目售价的50%以上，加上人力、资金和建筑安装成本，在价格限制的情况下，很多王迪项目可能会微利甚至赔钱。再加上融资紧缩等因素，开发商不敢轻易拿高房价。

谁在拿高价的土地？

自今年年初以来，哪些企业在高价收购地块？

据wind统计，在今年总价排名前100位的地块中，万科在房地产企业中拿到的高价地块数量最多，共有11块，占近10%，总金额为502.6亿元。

其中，目前总价排名前十的地块有两块:一块是福建省福州市台江区的地块，今年2月以76.4亿元的总价收购；另一块是北京市通州区的地块，今年1月由联合平安以66.6亿元的总价收购。此外，今年2月，万科还在北京丰台区赢得了总价值43亿元的地块。

其余八块土地是在5月、6月和7月获得的。湖北省武汉市桥口有一个街区，江苏省苏州有一个街区，这两个街区是在5月赢得的；6月份中标的三个地块分别位于云南昆明官渡区、湖北武汉洪山区、贵州贵阳云岩区和广东广州黄埔区；7月份的两个地块分别位于江苏省南通市崇州区和广东省广州市增城区。

今年中海共有7块高价地块，总价值325.8亿元，仅次于万科。其中，今年7月在北京市丰台区收购的一片金融服务用地的总价格达到79.4亿元，是总价格排名前十的土地。其余地块分布在上海市普陀区、北京市大兴区、福建省厦门市集美区、江苏省苏州工业园区、浙江省宁波市海曙区和广东省深圳市宝安区。

华润、融创和保利并列第三，今年各有五个高价席位，总金额分别为236.7亿元、220.5亿元和188.6亿元。其中，华润和融创各有一块土地，总价格排名前十。一是华润联合电力建设地产、兴隆地产今年6月在北京市石景山区收购的总价为73.4亿元的地块，二是融创地产今年4月在武汉市桥口区收购的总价为70亿元的地块。

五家房地产企业涉及33块高价地块，占近30%。此外，这五家公司也是排名前十的房地产企业的主要机构。

高价地块在每个房地产企业获得的土地总量中占很大比例。根据中国指数研究院7月和1月发布的房地产企业征地金额排名，万科1030亿元的征地金额中，近一半是高价土地。同样，中海总征地金额657亿元和华润总征地金额498亿元中，有一半是高价土地。融创和保利收购的高价土地总价约占土地收购总额的30%。

“目前，中小开发商买不起高价土地，过去的土地国王时代不会再来了。大多数城市的土地供应具有宽松和紧张的特点，因此高价土地往往在上半年出现。”陈东(化名)是一家十大房地产公司的高管，他告诉《时代周刊》记者，但这不是一件坏事，市场趋于稳定。

适应性调节

不仅是高价地块，而且近年来，一些中等规模的开发商在通过传统投资获得土地时也非常谨慎。

《泰晤士报》记者了解到，例如，阳光城(000671，诊断单元)制定了“三收三支”的策略，即先收后支，以收定支，收多支。

阳光城执行副总裁吴建斌表示，公司要求用经营现金流来支付土地支付的支出，征地有严格的标准，只有在货币资金的前提下才会做出相应的灵活调整。

同样，荣鑫也有这样一个以收入决定支出的规定。荣信中国(港股03301)资本中心高级融资总监倪翔宇曾公开介绍，公司各业务单元根据销售回报扣除营业费用后，可以拿土地进行投资。

确保稳定的现金流和公司运营可能是这些中型开发商不再高价收购土地的原因。根据嘉里的研究报告，上半年积极补充土地储备的房地产企业打算在下半年放缓投资步伐。

“热点一、二线城市必然是各大房企纷纷布局的重要区域。地方政府可以根据商品房存量的消化周期及时增加土地供应，同时加大对土地拍卖规则的监管力度，防止高地价。不过，四线城市住房企业的土地收购力度必然会减弱，在存货消化周期过长的地区，土地供应可能会适度减少。”根据招商银行最近发布的报告(600036)(港股03968)，未来的土地市场可能会继续结构分化。

近日，《时代周刊》记者采访了一些房地产企业，这些房地产企业透露的信息对新一轮房地产宽松周期的到来不再抱有太大期望。

“7月30日的政治局会议强调，房地产不应被用作短期刺激经济的手段，但没有提到抑制房价上涨。这意味着，房地产已经从驱动经济的火车头变成了稳定经济的垫脚石。未来，房地产不会突破上限。未突破下限的区间小幅波动，最终进入横盘时代。”一家大型房地产企业的高管告诉《时代周刊》记者。

他进一步解释说，横盘时代意味着在市场蛋糕保持稳定的前提下，不同的房企会呈现不同的发展愿望。

在他看来，大型房企不排除继续扩张的可能，但可供选择的城市可能会更少。然而，当融资被切断时，小型住房企业将不可避免地陷入被收购的境地。中型住宅企业将面临两难境地。