中国进入“TOD时间” 20万亿蓝海引爆房地产业

如果将中国房地产分为萌芽阶段、高速增长阶段、稳定发展阶段和成熟阶段四个阶段，随着“2018年中国房地产商品房销售总量接近15万亿”节点的到来，中国房地产业已经逐步进入稳定发展阶段，这可能是房地产企业最后的高速增长机会。

然而，不可忽视的是，这也是中国房地产“高速繁荣”的一个罕见时期。2016年，中国房地产销售额首次突破10万亿元(11.76万亿元)，去年达到14.997万亿元，仅仅两年时间。在此期间，ip、股票操作、tod和其他令人兴奋的新尝试在房地产的纵向和横向链中诞生。

特别是具有突出规模和效益前景的tod模式被视为一片新的蓝海。

在tod系统下，城市道路网可以将内部核心街区有机地连接起来，将大型商业综合体、商业办公室/房间、商业配套设施和高端住宅聚集在一起。未来，从住宅总规模、大众消费、物业服务体系、商业环境和交通规划等方面考虑，tod将是住宅企业参与城市可持续发展的重要选择。

9月5日，在中国价值地产第九届年会上，北京投资发展(600683)总裁高、蓝绿双城科技集团总裁顾建明、越秀地产副总经理、大湾区轨道交通房地产有限公司总经理张艳、安居客房地产研究院58所首席分析师分别从各自的经验和专业领域深入探讨了tod的方法论和发展理念，贡献了许多值得行业借鉴的干货。

中国已经进入“tod时代”，20万亿蓝色海洋的爆发力令人惊叹

Tod模式是一种以公共交通为导向的发展，是一种在规划住宅或商业区时最大限度地利用公共交通的非汽车规划设计方法。

随着tod硬件基础的不断增强，截至2018年底，全球72个国家和地区的493个城市开通了里程超过26，100公里的城市轨道交通系统。

中国现有城市轨道交通线路187条，运营里程5766.7公里，载客184.4亿人次；仅在2018年，中国16个城市就开通了总长度为734.0公里的36条新建或扩建线路。轨道交通在大城市发展迅速。目前，中国完全具备在城市发展tod的硬件基础。

与此同时，我国一些省、市、地区也提出了相应的政策鼓励tod模式，并得到了政府的大力支持；许多房地产企业已经具备了在城市建立tod的一定能力，并在一些城市建立了相应的模型。可以说，中国在大力发展tod模式的同时，也有足够的软实力保障。

中国的“tod时间”已经到来，这对房地产企业意味着什么？

现场嘉宾给出了来自世界各地的成功案例。

从日本著名的tod项目——东京六本木新城开始，这个拥有两条地铁线路的项目已经在平台下挖了42米(7层)深，创造了日本第一个轨道综合商业体。即使在经济低迷时期，六本木新城的公寓也供不应求。

地铁九龙站上方的天溪村曾有“亚洲公寓之王”的美称，因为这里的九龙站有两条枢纽快线，东涌线和机场快线，可以换乘广深港高速铁路，而九龙站也有向全世界开放的检票优势。

虽然tod是一个细分领域，但这种模式可以产生强大的粘性功耗，而且本身是先进的。

至于规模，北京投资发展公司总裁高在论坛上发布了一系列干货数据。tod是一个非常重要的蓝海市场，仅中国的轨道交通基地就有400亿元。目前，中国规划有100多个轨道交通基地，平均发展规模超过50万平方米。转换后可以看出，该领域的规模达到4万亿元(不包括铁路站场整合)。

“此外，北京刚刚整理出84个轨道交通站点整合项目，这是一个巨大的市场。如果加上整合部分，整个市场的容量约为10万亿至20万亿元，爆发力惊人。”

高认为，今后房地产企业深入这一领域，将会获得非常持久和深远的回报。

越秀地产副总经理、大湾区轨道交通房地产有限公司总经理张艳也指出，tod通过公共交通带动城市发展。随着越来越多的城市投入大量资金修复地铁，建设更多地铁站来促进周边地区的发展，企业将有更多的城市选择。从这个角度来看，这的确是一个很好的机会。

“以广州为例，广州地铁目前运营里程已超过400公里，未来将超过1000公里，这将产生更多地铁站，包括各种设施。越秀地产已经看到了这款开发空房的未来，并于今年与广州地铁合作。在大湾区，我们的轨道交通业务未来将占整个公司业务的一半以上。”

tod领域的门槛太高，不是所有的房地产公司都适合

在房地产行业达到15万亿元之后，更大的空空间实际上来自于对细分领域的深入挖掘。tod是大多数住宅企业试图竞争的领域之一，但不是所有的住宅企业都适合tod。

高认为，北京投资发展协会将做tod，因为该公司与有着非常密切的合作关系，并且是大股东。

其次，tod项目在做项目时不符合传统基准住宅企业的一系列理念和规范。例如，北京第一个tod项目郭公庄车辆段在悬挂时就不需要，这违反了传统标杆住宅企业产品标准化和设计标准化的要求。

另外，tod项目的周转很慢，管理体系也很难梳理。

“标杆房地产企业在每个城市同时有10 ~ 20套，而且有一个总经理要监督很多项目，但是tod项目必须是专门指派的，从地铁运营安全到所有程序的审批，到地铁的连接和产品的创造，都必须由专业人士来完成。因此，我们可以看到，许多房地产企业说他们想参与tod，但很少有人真正坚持。北京投资发展公司已经这样做了10年，坚持这样做就是要把它建成唯一的商业模式。”

蓝绿色双城科技集团总裁顾建明指出，城市对新经济、新动能的支持需求将越来越多。例如，杭州城市化率已达到72%，杭州地铁一期被视为中国最大的车辆段工程，规划中的商务办公配套设施占10%；杭州地铁三期工程共有11个车辆段，其中蓝绿双城参与了4个。当时，商用车的比例是30%，大多数商用车占50%。从这个角度来看，企业的综合经营能力将更加重要。

但是，目前随着城市化率和城市化率达到一定水平，城市框架扩大，建设用地越来越少，工业用地越来越多，而油库占地面积为20 ~ 30万平方米。当轨道交通发展越来越快时，这种建设用地必须加以利用。

只是想用也有个门槛。顾建铭提供了一套数据。不考虑各地的差异，轨道交通的覆盖(工程)费用约为6000 ~ 8000元/平方米。整个tod项目的成本被分配到地铁的覆盖层，并被分配到施工层。有一个财务门槛；在进行场地交叉或盾顶等项目时，会有技术门槛。例如，杭州的蓝绿色双城下面穿盾，上面堆盾，这就需要多层次的需求协调。此外，一块土地有两个证书，市政用地低于9.5米，开发用地高于9.5米。通过消防和人防的过程也是对企业的考验。

此外，从项目开始到二级市场的招标和拍卖，一块土地大约需要两年半的时间，如果稍微慢一点，大约需要三年。这是正常的情况，运行周期是对企业各方面实力的考验。

“总的来说，tod是一片蓝色的海洋，但它的门槛很高，需要不断积累。它还需要整个行业的企业促进和加强沟通。”顾建铭说道。

高能源城市更适合发展tod。2万元/平方米的房价是“底线”

目前，tod模式在全球大城市较为普遍，但它是否适用于所有城市？

58住房研究所首席分析师张博表示，不可否认的是，tod模式对城市有着明显的积极影响，特别是通过发展轨道交通与商业相结合，可以缓解“睡在城市”的问题，即空中心区的过度集中，促进城市职业与居住生态的平衡。

然而，tod的本质并不是简单的增加轨道和房屋，而是空房中的“化学反应”,内部元素和人流通过轨道的连接优势流动，并在此基础上带动地价和物业升值，这将为住宅企业带来更广阔的发展空间。

因此，tod模式能否拉动四线城市的房地产市场取决于城市本身是否具有相应的流动性因素，只要有轨道交通，就没有必要建立tod模式。总的来说，它位于中国五大城市群之一的四线城市，是一个人口流入的城市，具有建设tod的更多优势。

按照张艳的说法，这要看城市的位置，比如说，在大湾区有这样的机会，或者在城市群和核心城市周围。如果与核心城市没有大的关系，或者城市本身的经济实力达不到一定的能量水平，那也是不太可能的。

“核心城市和城市群中的重点城市有机会进行高成本的土地开垦和开发项目。普通的三四线城市，规模和人口都不够，房价不能达到2万元/平方米，不能支持高成本的造地项目。”张艳说道。

据高从房企的角度分析，如果本市平均房价在20000元/平方米以上，做tod是合适的。如果在土地复垦过程中支付额外费用，当房价低于20，000元/平方米时，最好直接在附近的白色土地上建房。

“我说的2万元不一定是今天的房价。从计划这件事到产品进入市场可能需要5年时间。5年后，有机会达到2万元。”高对说道。

然而，托德的超能力确实相当可观。顾建明直言不讳地表示，他的公司在2014年以每平方米8400元的底价收购了一块土地，而当其旁边的土地在2018年年中出售时，土地价格已超过每平方米3万元。据有关机构统计，国家发改委申请建设地铁的城市约有29个，到2019年将有50个左右。建立这种项目是有要求的。就核心城市地区的国内生产总值、客流和人口而言，这些城市的能源水平相对较高。

到目前为止，杭州共有138公里和4条线路。到2020年底，在亚运会之前，总共将开通10条线路和2列城际特快列车。一般来说，构造是时间敏感的。

“我们选择在杭州做这件事，一方面是因为轨道交通的大规模，另一方面是因为有来自政府、企业、行业和普通老百姓的充分支持(603883)。虽然杭州是一个二线城市，但它非常闭塞，因此对托德的生活方式也有需求。”顾建铭说道。