正荣地产上市首年成绩单：销售破千亿，负债率降至74%

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值此公司成立20周年和上市第一年之际，郑融房地产成功地进入了1000亿美元的阵营。根据年报数据，2018年，郑融房地产实现合同销售额1080.17亿元，同比增长54%；归属于母公司所有者的核心净利润为19.52亿元，同比增长70.7%。

2019年，与其他同行一样，郑融房地产打算放缓增长，年度目标为1300亿元人民币，同比增长20.35%。

净负债率远高于上市前的行业水平，上市后也有所改善。“在同行中，净负债比率应该是改善最好的，从2017年的183.2%升至2018年的74%。”郑融地产首席财务官陈伟建指出。

报告显示，净负债率的大幅下降主要是由于去年ipo筹资和高回报率。据时代财经介绍，郑融地产去年1月份募集资金总额为38.43亿港元，年回报率接近80%。

然而，郑融房地产的平均销售价格在过去的一年里已经下降。2016年，公司平均合同销售价格为20，945元/平方米，2017年降至18，484元/平方米，2018年进一步降至16，765元/平方米，连续两年下降。

陈伟建回应称，平均价格下降主要是由于产品分布和销售领域的变化。“过去，上海等一线城市的平均房价会更高，但现在郑融房地产的布局更广，二线城市的土地储备接近70%，因此平均房价会下降。”

陈伟建还否认郑融面临降价压力。他透露，2018年郑融的平均结转价格有所上升，从原来的13000元/平方米上升到17000元/平方米，短期内将稳定在16000-17000元/平方米的水平。

根据时代财经的数据，一线城市只贡献了3.8%，二线城市贡献了84.8%，三线城市贡献了11.4%的郑融房地产销售额。从区域来看，长江三角洲占52.7%，海峡西岸占25.8%，中部地区占14.1%，环渤海地区占5.6%，西部地区占1.8%。

在过去的一年里，二线城市也成为了郑融房地产的重仓储区。2018年，凭借上市带来的融资优势，郑融地产进行了新一轮扩张，完成了中国六大区域的布局。2018年，郑融房地产安排的城市数量从2017年的15个增加到28个，持有的项目数量从2017年的81个增加到145个，全年累计新增土地储备57个。

截至2018年底，郑融房地产总土地储备为2456万平方米，分布在长三角、海西、华中、环渤海、华西和珠三角，价值约4200亿元，其中一线城市占3.5%，二线城市占68.4%，三线城市占28.1%。

董事长黄显志表示，郑融地产希望有一个全国性的布局，但目前在中西部地区有更多的机会，如成、渝、武、Xi。“这些城市的人口都在1000万以上，产业结构也很好，土地成本也相对较低。”

至于今年炙手可热的粤港澳大湾区，虽然黄仙芝是乐观的，他也有一些担忧。“当所有人都看好的时候，土地市场肯定会上涨，但房价的增长能与土地的增长相匹配吗？”黄仙芝指出。因此，郑融地产对大湾区的布局比较谨慎，目前在佛山只赢得了一个项目。

首席执行官王透露，地产2019年征地预算将达到300亿元，并将逐步提高股权比例。“去年郑融房地产在项目合作中的比例约为52%，今年将保持这一水平。2019年增加的股权比例可能会反映在2020年甚至更晚的销售数据中。”

2018年，郑融房地产的毛利率为22.8%，与上年基本持平。不过，陈伟建表示，郑融地产今年的毛利率将继续提高，因为郑融地产2019年的融资成本将继续下降，限价令压力也将减轻，商业租金收入将逐步增加。

在它看来，同行的毛利率高于郑融地产，这很大程度上是因为他们的收入很大一部分是商业地产的租金收入，而这部分收入的毛利率可以高达85%，而郑融地产的大部分物业仍然是住宅。

至于为何融资成本可以改善，陈伟建也作出了解释。“今年1月以来，公司发行了部分美元债券，融资成本从两位数降至一位数，部分高利率旧债被替换。此外，非银行贷款的比例也在下降。2016年，郑融房地产非银行贷款占比接近70%，2018年降至35%，因此2019年融资成本将继续下降。”

2019年，郑融地产发行了三张美元钞票，年利率分别为8.6%、10.5%和9.15%，低于2018年的水平。

就租金收入而言，截至2018年底，郑融地产拥有10家商场，其中6家已经开业。去年，租金收入为1.05亿元，同比增长46.9%。“其余的购物中心将在2020年和2021年开业。一旦全部投入使用，租金收入将稳步增加。”王对说道。

除了住宅和商业地产，郑融地产自2017年以来也进入了长期租赁公寓。首个“荣宇”项目已登陆上海，共有654间客房。但是对于这种盈利模式不是很清楚的业务，郑融房地产还是比较保守的。

黄显志表示，郑融地产的长期租赁公寓目前正在上海先行建设，未来将开发具有时尚物业的长期租赁公寓产品，定位于满足自有物业的需求，可能不会在市场上收购。