创下15万亿新高后 楼市“天花板”究竟在哪里？

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2018年，中国房地产市场继续受到监管。从上半年“坚决抑制房价上涨，加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制”，到下半年“稳定土地价格、稳定房价、稳定预期”。尽管调控的观念已经改变，但调控的决心依然坚定。

尽管自2016年9月以来，房地产市场调控政策一直在深化，但2018年，中国商品房销售额接近15万亿元，销售面积达到17.17亿平方米，均创历史新高。

商品房销售量达到创纪录的15万亿元后，将来还会再破吗？行业的上限在哪里？

房地产市场销售额创历史新高

事实上，“以市场为导向”的房地产业早已脱离了纯粹经济规律的范畴。过去20年来，中国的房地产市场改革不仅改善了人民的生活环境，而且在稳定经济和吸收资金方面发挥了重要作用。

自1987年深圳土地拍卖以来，中国房地产的商业化真正开始了。观点房地产报告显示，1987年房地产业产值为382.62亿元，占国内生产总值的3.14%；2018年，房地产业产值达到59846亿元，占国内生产总值的6.65%。32年来，房地产业产值规模增长156.41倍，国内生产总值规模增长73.95倍。房地产业的发展速度远远超过国民经济。

根据国家统计局的数据，1994年以前，中国商品房销售额在1000亿元以下，1994年至2003年的销售额在1000亿元至8000亿元之间。2004年，中国商品房销售额以每年近1万亿元的速度增长。尤其是近年来，它取得了长足的发展。2015年，中国商品房销售额达到8.7万亿元，2016年达到11.7万亿元，2017年超过13万亿元，2018年达到近15万亿元的新高峰。

值得注意的是，2018年，虽然中国商品房的销售总量和销售面积分别达到14.99万亿元和17.17亿平方米的历史新高，但12.2%和1.3%的增长率却呈现下降趋势。2017年，中国商品房销售额和销售面积增长率分别为13.7%和7.7%，2016年分别为34.8%和22.5%。

此外，2018年商品房销售增长率为12.2%，也是自1998年房改以来的第五低增长率；1.3%的销售面积增长率是1998年以来的第三低。

行业的上限在哪里？

在当前复杂严峻的国内外经济形势下，尤其是在乘用车市场，未来房地产行业的天花板在哪里？15万亿元的商品房销售会再次被打破吗？

在企业层面，一些房地产企业公布的2019年销售目标也呈现出“稳定”的特征。

例如，恒大2018年的合同销售额为5513亿元，增长10%，2019年的目标是6000亿元，增长8%；中国海运2018年的合同销售额为3012亿港元，增长率为30%；2019年的目标销售额为3500亿港元，增长率为16%；R&F 2018年的合同销售额为1423亿元，增长率为74%，2019年的目标是1600亿元，增长率为13%...

在“稳定”的基调下，未来房地产市场的潜力在哪里？

前中国房地产协会副会长朱和前国家统计局局长都指出，中国房地产业至少还有10年左右的发展时间。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示:“从长远来看，随着城市化进程和房改的推进，未来房地产市场的潜力依然存在，市场销售额很可能超过15万亿元。”

值得注意的是，截至2018年底，中国居民人口城镇化率为59.58%，登记人口城镇化率为43.37%。

不过，严跃进也认为，未来楼市将出现明显的结构性分化。“一些四线城市如果没有经济、人口、收入等基础支撑，随着房改货币化程度的下降，楼市将降温。一些主要大都市地区的核心城市仍保持着对移民的吸引力，房地产市场仍有潜力。”

根据中国指数研究院此前的报告，随着未来中国总人口的缓慢增长，城市间的人口竞争将是一场零和博弈，人口将继续向中心城市流动，而重点大都市地区也将成为人口的主要聚集场所。

可以预见，城市化的推进和人口的不断引进，无疑将是拉动住房需求增长的核心要素。