楼市融资端陆续收紧 下半年土地市场投资预期将回落

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华泰证券(Huatai Securities)房地产研究员陈申表示，自第二季度以来，房地产行业融资环境的小幅收紧，可能是为了通过控制融资来稳定部分城市的土地市场热度，从而稳定房地产市场的销售终端预期，降低房地产企业未来的潜在经营风险。

在房地产融资渠道中的信托渠道首次收紧后，住房企业的外债发行也进入了一个“紧缩期”。7月12日，国家发展改革委发布了《关于房地产企业发行外债备案登记要求的通知》，明确指出房地产企业发行外债只能用于替代下一年度到期的中长期外债。

“本规定本身的目的是从金融角度规避房地产企业的风险，即通过控制短期外债和中长期外债，有效防范和控制外债风险。”58房屋研究院首席分析师张博在接受《证券日报》采访时表示，近年来，在严格的资本监管和自身规模驱动的双重力量下，海外债券发行规模不断扩大。《通知》的颁布可能预示着房企融资监管仍处于加强通道，下半年房企融资压力可能持续。

事实上，进入第二季度以来，住房企业融资预期的收紧已经越来越明显。一是5月17日，银监会下发《关于开展“巩固治乱成果、推进合规建设”工作的通知》，要求严格监管房地产信托业务，强调不允许直接向“四证”不全的房地产开发项目、开发商或其控股股东提供融资。资质不达标，资金不到位；随后，7月6日，银监会对一些房地产信托业务增长过快、增长过快的信托公司进行了采访警告；此外，国家发展和改革委员会收紧了住房企业的外债发行。可以说，对于总是喜欢增加杠杆、玩“借新还旧”的房企来说，“资金短缺”带来的生存压力进一步凸显。

华泰证券(601688)房地产研究员陈申表示，第二季度以来房地产行业融资环境的边际收紧，意在通过控制融资来稳定部分城市的土地市场热度，从而稳定房地产市场的销售终端预期，降低房企未来的潜在业务风险。

据陈申分析，由于近期融资政策收紧，预计下半年土地市场投资增速将下降，从而带动房地产投资增速回落。