广州 “商改租”细则出台 利于平抑房价房租

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在目前的土地供应结构中，工商业比重较高，而住宅比重较低。对于净流入人口的大城市和那些需要租房的群体来说，这是个好消息，因为他们可以通过将生意改为租房来增加出租房的数量。

7月16日，广州市发布了《广州市改建商业、商业、办公用房出租房屋指导意见》(以下简称《意见》)，明确了已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业、商业办公混合房等非住宅存量房屋可按规定转为出租房屋。

商业和商业办公大楼可以出租，这就是通常所说的“商业出租”。同时，《意见》提出，广州市符合相关要求的非住宅存量住房可以向相关部门申请租赁住房改造。

将业务改为租赁不是一项新政策。早在2016年，国务院发布的《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》就指出，允许改建房屋用于租赁。按照规定，商品房可以转换为出租房屋。土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。调整后的水、电、气价格应按照居民标准执行。根据国家和地方住宅设计规范，允许在装修后出租现有房屋。改造过程中不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须保证消防设施完好有效。

2017年，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等9个部门联合发布的《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》也明确提出，要积极盘活现有住房进行租赁。鼓励国有房屋租赁企业将闲置和低效使用的国有工厂和商业办公楼按规定转为租赁房屋；改造后的出租房屋，水、电按民用价格执行，并符合消防安全条件。首批试点城市包括广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳和合肥等12个城市。

事实上，在上述意见公布之前，广州市在《2017年加快广州市房屋租赁市场发展工作规划》中提出，要按照规定允许商业建筑改造为租赁住房，这一指导意见更为详细。

在一线城市中，深圳和上海已经明确规定了业务可以改为出租，其他二三线城市也积极推动业务出租。

对于从商业到租赁的转变，恒大地产研究院副院长夏磊认为，在中国目前的土地供应结构中，工商业比重较高，而住房比重较低。然而，在实际需求中，对住房的需求很大，对商业的需求很小，而空的入住率很高，这就导致了供需不匹配的问题。有必要把生意改为出租。目前，空写字楼的入住率一直在上升，租金一直在下降，市场一直处于低迷状态。与此形成鲜明对比的是，住房租金面临上涨压力，住房严重短缺。在不改变土地性质的前提下，由商改租可以有效解决商住失衡的问题。

中原地产首席分析师张大伟表示:“一、二线城市存在大量的商业闲置房，造成这一现象的原因很多。从利用效率的角度来看，将这部分房屋改建为出租房屋，确实有利于缓解出租房屋的短缺，减少资源浪费。”

租赁业务的变化会对市场产生什么影响？专家表示，加快出租屋建设，培育和发展出租屋市场，是落实“房子是为了居住，不是为了投机”的重要举措，也是加快房地产市场供给方结构改革，建立租购结合的住房制度的重要内容。随着房屋租赁市场的发展壮大，从长远来看，它应该能够在一定程度上起到稳定房价的作用。

总的来说，租赁住房的增加有利于缓解一些城市租赁住房的短缺，并有望对周边市场的租金产生一定的稳定作用。

然而，租金存在地区和个人差异。租金与出租屋的位置、朝向和质量有很大关系，对租金的影响应该详细分析。无论如何，对于人口净流入的大城市和需要租房的群体来说，这都是一个好消息，因为他们可以通过将业务改为租房来增加出租房的数量。(经济日报记者虞书)