开封楼市政策调整纠结背后：房企大举进入 去库存成新难题

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7月20日，开封市人民政府网站发表文章称，开封市住房和城乡建设局针对其“调整新购商品房交易时限、撤销备案限制”的决定，没有进行充分的市场调研和论证，对可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，因此撤销了该决定，收回了相关文件。开封市的限售令公布了“一日游”，引起了市场的广泛关注。

“两年前开封限购令的出台，很大程度上是因为当时郑州限购后，一些住房需求涌入开封，给当地楼市带来了巨大压力。随着一线房企的大规模进入，开封房地产市场的价值不断提升，高库存使得去化学成为一个新问题。”开封房地产销售员小李告诉《中国证券报》记者。

至于开封对销售的限制，它们在发布后立即被撤销。专家指出，房地产政策应预测政策效果，调控政策的调整应谨慎。保持市场稳定是核心。同时，要加快引进人才，发展特色产业，促进当地房地产市场健康发展。

法规随郑州而动

两年前，开封限售令的出台有着深刻的政策、区域和产业背景。

“有郑州的风，我吃不下郑州的土。”陈军(化名)，开封祁县人，1967年从事房地产销售，对开封房地产市场进行了总结。

随着2014年郑恺城际铁路(郑州至开封)的开通和2016年徐岚高速铁路(徐州至兰州，途经开封和郑州)郑州至徐州段的运营，郑州至开封一体化的呼声越来越高。

上述两条主要交通线路运营后，开封楼市迎来了一个难得的黄金机遇期。

“两大交通干线开通后，郑州与开封的时间距离很近，心理距离也很近。一些郑州人也愿意在开封投资，在“中原城市群”和“郑汴一体化”等具体规划层面的刺激下，2016年和2017年，尤其是2017年，开封的房地产市场仍然相对较好。”陈军告诉《中国证券报》记者。

根据开封市2016年和2017年的统计公报数据，2016年开封市房地产开发投资为211.8亿元，同比增长25.9%，其中住宅投资为152.9亿元，同比增长25.2%。2017年，开封市房地产开发投资273.96亿元，同比增长29.3%，其中住宅投资203.69亿元，同比增长33.2%。

更重要的是，2017年开封房地产的去库存化速度表明房地产市场总体上是乐观的。根据统计公报，2017年开封市商品房销售面积为84.43万平方米，下降27.8%，其中商品房销售面积为67.91万平方米，下降25.9%。

因此，2017年5月15日，开封市发布了《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》，要求所有在开封市(不含襄樊区)购买的新建商品房，自取得不动产产权证之日起三年后，方可上市转让。同时，实行销售价格监管，原则上上半年增幅不得超过5%，全年增幅不得超过10%。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，“开封市房地产政策的调整表明，郑州限购后，部分购房需求开始进入开封市场，这将对开封市场产生一定的压力。”一些房地产公司借机提高价格，这也导致这些城市对房地产市场监管的需求增加。”

《中国证券报》记者注意到，2017年，有媒体援引购房者张的话说:“作为郑州的后花园，开封的房地产自春节以来一直在持续上涨。2017年初，我在西区的另一处房产买了一套110平方米的新房子。几个月后，我的邻居需要为同一栋房子额外支付15万元，房价就像火箭一样高。”

在陈军看来，2017年5月15日开封的政策跟随着郑州的步伐。2017年5月3日，郑州市政府网站发布《关于进一步加强调控措施稳定全市房地产市场的通知》，限购区域不仅包括新郑市、荥阳市、中牟县，而且2017年5月3日以后购买的房屋自取得产权证之日起3年内不得上市转让。

更大的背景是，2017年全年，一轮限购限贷调控在全国范围内展开。陈军表示，郑州作为世界级的国际货运枢纽和中原城市群的中心，计划在2016年至2017年间建成。“当时，郑州不仅限于购房，房价肯定会继续上涨。开封离郑州如此之近，估计会有一些监管压力。”

根据居民住房价格趋势数据，自2016年1月以来，郑州市的平均房价一直低于1万元/平方米，2016年9月突破1万元/平方米后，2017年一直在上涨，徘徊在1.3万元/平方米左右。在同一周期内，开封的房价也从每平方米4500元左右上涨到每平方米6500元左右。"这已经是开封崛起的好时机."陈军说道。

被忽视的土地转让环节

开封的一些房地产经纪人“取消限购”是很正常的。

“毕竟，今年的销售不是很好。”陈军坦率地说。和小李一样，陈军目前在当地房地产行业为几个一线品牌从事经纪业务。“从客流的角度来看，一个售楼处每天有几十名访客是很不寻常的。如果有活动或促销，人们会集中精力。”

根据Cree的报告，自2019年以来，郊区县的客户比例已上升至40%左右，而开封市的客户比例已降至20%，由于开封和郑州之间的价差缩小，郑州的投资者数量也大幅减少。根据克里的预测，2019年4-5月郑州市场将有一定程度的回升，这将加剧开封市场的低迷。许多项目只实现了年度目标的20%至30%，估计全年只能实现年度目标的60%左右。

“开封楼市政策的纠结，实际上是当地土地流转从涨潮到落潮的缩影。”在接受采访时，来自河南地区的一家全国性房地产企业的人士透露了房地产企业在开封楼市的创业过程。

自2016年以来，以碧桂园和恒大地产为首的外资企业进驻开封。随后，民族房地产品牌纷纷加速进入开封。2017年12月，万科与当地房地产企业合作开发开封清明上河城，打造了一个21平方公里的宋文华镇。2018年初，保利地产(600048)宣布以1.73亿元收购开封市龙亭区复兴大道北侧约26.4万平方米的地块。

房地产企业的加速进入也提升了开封房地产市场的价值。根据克里的报告，在过去的两年里，开封市出售的土地数量太大，造成了严重的现有库存问题。在市场成交额最高的三年(2016-2018年)，年平均市场容量约为160亿元，但目前，2019年开发商在市场的计划销售额已达到240亿元。

业内人士表示，开封市场目前项目面临的主要问题在于客户购买力不足。开封是一个外流型城市，人口短期内上升的可能性低，购房意愿弱，收入水平有限，后续转型困难。

政策工具箱是否见底

凯丰撤回了“取消销售限制”的决定，称其没有进行充分的市场调研和论证，也没有对可能的市场影响进行充分的预先判断和评估。

与上述本地物业市场低迷的情况相比，“可以放宽”的政策呼吁在本地并不缺乏。

上述住房企业认为，自2017年以来，销售限制、购买限制和差别信贷是监管政策工具箱的核心。“如果你想‘宽松’，取消销售限制和购买限制应该是最后的考虑。”

中原地产首席分析师张大伟认为，房地产政策应该预测政策效果，稳定是大势所趋，宽松和紧缩并存。“无房炒房”仍是目前房地产市场平稳运行的主轴，收紧地方监管的预期依然存在。

张大伟认为，监管不是儿戏，房地产调控政策的调整应该谨慎。上述住宅企业认为，加快引进人才和发展特色产业是当地房地产市场健康发展的关键。

2017年，“限购令”出台两个月后，开封也出台了吸引人才的政策。在这份文件《关于实施“汴梁人才计划”的意见》中，开封市展示了前所未有的雄心壮志:根据我市主导产业和战略性新兴产业发展的需要，大力实施“汴梁人才计划”，力争用5-10年时间。期间引进了10名相当水平的院士或拔尖人才、100名创新创业领军人才、1000名紧缺高层次人才

2018年10月，当地媒体报道称，自《关于实施宋都人才工程的意见》等文件实施以来，开封已与中国农业大学、清华大学、天津大学、中国人民大学等15所大学(研究所)签署了全面合作战略框架协议，引进了一批由科学家牵头的新兴产业项目，并灵活引进了20多名院士。

“虽然熨斗很烫，但它必须很硬。看看郑州，它曾经被称为一个大县，但现在，从房价的角度来看，(和开封)差距越来越大。”陈军叹了口气。