房企年内境外融资破3000亿元 高杠杆房企财务风险加剧

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据统计，截至7月24日，房企月度融资计划额度(包括国内融资和海外融资)已接近1800亿元，预计将继续保持今年4月以来每月2000多亿元的高水平。

今年夏天，也许房地产界最忙的是企业的财务部门。一季度融资渠道略有放缓后，7月份再次收缩，将房地产企业发行外债限制在替代下一年到期的中长期海外债务的范围内，这意味着房地产企业以后将无法通过发行外债来补充流动资金或偿还内债。

据中原地产研究中心统计，截至7月24日，房企月度融资计划额度(包括国内融资和海外融资)已接近1800亿元，预计今年4月以来将继续保持每月2000多亿元的高水平。

“第二季度，大量房企减少了大规模融资，这对融资渠道较少的房企来说压力很大。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》表示，海外融资不是房地产企业的主要资金来源，但却是在港上市的房地产企业的重要融资渠道。面对即将到期的海外债务，这些房地产企业不得不“借新还旧”。

海外融资已超过3000亿元

据沈万红源(000166)(港股06806)统计，今年上半年，中国房地产企业在海外发行和发行了385亿美元的高息票据，同比增长28%，超过2017年全年发行额，相当于2018年全年发行额的80%，而同期到期金额为165亿美元。在听说房地产信托融资将于7月初收紧后的一周内，约15家房地产企业在离岸市场迅速发行了总额约50亿美元的外债。

因此，截至7月7日，中国住房企业海外融资累计已超过435亿美元，约2990亿元。此外，最近两周，碧桂园(香港股市02007)、中国金茂(香港股市00817)等房企纷纷推出美元债务融资计划，这意味着今年中国房企的海外融资已超过3000亿元人民币。

“在过去两年里，住房企业迅速扩张，借了大量的大规模债务。由于受贷款和还款周期的影响，许多房企今年的资金回笼压力相对较大。”通策研究所所长张宏伟在接受《证券日报》采访时表示，鉴于资金链的压力，过去杠杆率高的房企可能资金链紧张，下半年房企之间的并购将会增加。

然而，中国证券(601066)首席房地产分析师陈申表示:“这种融资政策更多地体现在结构性监管和窗口指导上，而不是‘一刀切’的收紧。融资监管的目的是通过控制融资来稳定一些城市的土地市场，从而稳定房地产市场的销售终端预期，降低住房企业未来的潜在经营风险。”

高杠杆住宅企业的金融风险加剧

“我们追踪的30家在香港上市的中资房地产公司的平均净负债率在2018年年中达到了约100%的新高，在2018年底回落至85%(2017年底为90%)。预计今年年中可能会再次反弹。超过90%，因为大多数公司在今年上半年增加了土地收购。”沈万红源在一份研究报告中表示，总体外债比率预计将从去年底的33%升至今年年中的36%。外债绝对金额最高的三家公司是中国恒大(港股03333)、碧桂园控股和中国海外发展(港股00688)。外债比例最大的三家公司是世茂房地产(香港股票00813)、徐汇控股和禹州房地产(中国房地产)。

“在海外融资方面，住房企业海外融资的集中也将导致海外融资成本的上升趋势。住房企业将同时面临融资成本高和汇率波动的双重风险，未来利润增长的不确定性将增加。”国源国际认为，未来房企的国内融资将面临更大压力，银行间信贷将更加谨慎，资本成本可能上升，从而进一步增加房企的国内融资成本和融资难度。

“从融资成本来看，大多数房企的资本成本仍在4%至8%之间，平均约为6%。然而，自7月份以来，美元债务成本迅速上升。”张大伟告诉记者，7月份，房地产企业发行的美元债券平均利率已达到8%，其中许多资金成本超过10%，最高甚至达到15%。

张大伟进一步表示，中型住房企业仍在加大征地力度，以寻求规模发展，从而提振房地产行业的融资需求。然而，近年来，住宅企业更加关注资金链的安全性。一般来说，土地收购投资将在可控制的销售回报范围内进行，以寻求安全。

另一位分析师认为，大型房企因其较高的信用评级和较低的融资成本而日益领先于土地和M&A市场，而高杠杆率的中型房企因其信用评级较低、融资相对困难和融资成本较高而处于资金紧张状态，而小型房企则处于困境，甚至出售项目以求生存。

值得一提的是，沈万红源在一份研究报告中表示，高杠杆住宅企业面临的财务风险再次上升。