雅生活吃下中民未来 物业领域收购渐热

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[摘要]对于这些通过并购进行扩张的房地产公司来说，目前最大的问题是这些并购项目的整合，而财政和税收风险是并购完成后需要解决的首要问题。

2018年2月9日，当香港交易所挂牌上市时，亚人寿()管理层承诺，2020年其收入将达到100亿元。目前，它打算通过一系列收购或并购来实现这一目标。

9月4日，雅居乐人寿(港股03319)有限公司(以下简称“雅居乐”)披露，其已注意到近期媒体有关该公司可能收购钟敏未来物业服务部分股份的猜测。并表示正在与独立第三方就可能的收购进行初步谈判。

依靠大规模并购，亚盛逐渐摆脱了对两大股东的业务依赖。然而，随着营业额的增加，相应的成本也增加了，这引发了资本市场的担忧。

如何在规模扩张和金融稳定之间寻找平衡支点？这不仅是优雅生活需要思考的问题，也是热衷于收购或并购该行业的房地产公司面临的难题。

亚人寿的收购或合并速度加快

根据天银潮信息，钟敏未来地产成立于2018年11月30日，其最大股东为钟敏未来控股集团有限公司(以下简称“钟敏未来”)，持股比例为94.91%。

自2019年3月底至4月初，钟敏未来将其物业公司的全部股份变更为钟敏未来物业。目前，钟敏未来地产拥有10家地产公司，包括上海博盈、重庆豪基和常州钟芳。

截至2018年6月30日，全国共有155个城市开展了4500多个服务项目，服务总人口超过3000万。

由此可见，未来中国人所拥有的庞大财产规模是优雅生活的主要因素之一。

关于更多的合作细节，9月6日，亚人寿在接受《时代周刊》采访时表示，由于HKEx的规定，不方便对中国人的未来财产做出回应。

“从公告的内容来看，亚人寿和未来地产可能已经达成初步收购意向，具体条件仍在谈判中。”9月7日，Nais Management的创始人、物业管理咨询专家钟野告诉《泰晤士报》记者，双方最大的分歧将是首先考虑。钟敏未来地产旗下的许多地产公司都在业内百强企业之列，这应该不错。不过，有媒体称，钟敏未来地产的部分股份已在银行质押，其最终股东钟敏投资目前资产负债表不佳，因此钟敏未来地产不可能不受影响。恐怕这是任何收购者都需要仔细考虑的事情。"

9月6日，彩生活(港股01778)(01778 . hk)CEO唐直言不讳地告诉《时代周刊》，“我没有考虑过收购中华人民共和国未来的财产，而中国人民投资财产更多的是从财务角度出发。我们不太了解开发流程和模型，所以我们不会触及这个目标。”

事实上，雅人寿一直在通过收购或合并在规模上加速发展。

在招股说明书中，亚盛承诺将融资额的65%投资于并购。8月15日，亚盛改变了ipo收益的用途，投资并购比例提高到85%，即从20.8亿元增加到27.19亿元。

2019年上半年，亚人寿先后完成了对兰州城关、青岛华仁地产、哈尔滨景阳地产和广州月华地产的收购。新增或收购面积6330万平方米，占新增总面积7309万平方米的87.0%。

首席财务官李大龙也在今年的中期业绩会议上表示，整个经济周期处于低点，优雅生活有一定的资本优势。2019年，他将努力完成一些重量级的行业收购，并在经济周期的底部完成产业扩张和布局。

收购影响财务结构

雅人寿为了扩大规模进行了大规模的并购，这也改变了其财务结构。

首先，它反映在成本的增加上。今年上半年，亚盛的销售成本为14.11亿元，同比增长57.7%，同比增长52.9%；管道面积为2.11亿平方米，同比增长52.9%。销售成本增长率高于地区增长率。

此外，新M&A项目的收款率和物业管理成本有待提高。截至2019年6月30日，雅人寿项目的整体收款率为91.4%，比去年底下降近4个百分点，落后于同业平均水平。

在单价方面，来自雅居乐集团(香港股票03383)和绿地控股(600606)的住宅物业项目管理费的中位单价为3.04元/平方米/月，而由第三方物业管理开发商开发的住宅物业项目管理费的中位单价为2.04元/平方米/月。根据东北证券(000686)的报告，前100家物业管理公司的平均物业服务费为4.22元/平方米/月。

随着新M&A项目的增加，毛利率也在波动。根据2019年中期报告，物业管理服务毛利率同比下降2.4个百分点。

雅生活向《时代周刊》记者解释，与雅居乐和绿地项目的毛利率相比，通过并购和第三方获得的项目毛利率相对较低，而第三方和并购项目的比例有所增加，这也受到业务结构变化的影响，导致物业管理服务的整体毛利率略有下降。

并购涉及的主体和条件很多，存在一定的不确定性，可持续发展受到质疑。相比之下，增值服务可以为企业提供稳定的增长动力。

但是，目前亚人寿的增值业务发展仍存在一定压力。今年上半年，社区增值服务收入为2.06亿元，占总收入的9.20%，仅比2018年底增长0.6个百分点。如果增值服务不能继续保持高增长率，亚人寿的高毛利率也会受到一定程度的影响。

并购热潮

优雅的生活不是孤立的。在过去的两三年里，房地产公司竞相进行收购或并购，以在尽可能短的时间内完成规模扩张，已经成为一种常见的做法。

自今年年初以来，许多其他地产公司，如凯撒地产(02168.hk)、招商局地产、永胜人寿保险(香港股票01995) (01995.hk)、碧桂园(香港股票02007)智能地产(02007.hk)，都披露了收购或合并行动。

对于市场上出现的收购或并购热潮，钟野表示，通过收购或并购进行扩张仍是房地产企业发展的更有效途径之一。

无论是为了以后的上市和资本运营，还是为了未来，规模都是前提。

对于这些通过并购进行扩张的房地产公司来说，目前最大的问题是这些并购项目的整合，而财政和税收风险是并购完成后需要解决的首要问题。

他指出，物业管理企业的特点是管理规模、收入和利润往往不呈比例线性关系。有些企业似乎规模很大，收入可观，但盈利能力可能很差。在选择这种收购方式时，企业应该判断收购后是否能够改变盈利能力。

在唐看来，这条路会越来越难走。“色彩生活现在基本上已经停止购买房产了。一方面，成本太高，资产太重，偏离了财产本身的价值。此外，未来的色彩生活并不依赖于财产来赚钱。它需要的是用户，而不是物业面积，因此未来的扩展方式将不同于其他物业。”唐告诉《时代周刊》记者。