公积金之变：调控工具回归保障属性

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摘要:如何有效利用这笔低成本资金，实现住房保障的效果，需要一定的法规和限制。

自从按揭利率"换锚"以来，各地公积金政策的"一举一动"越来越触动人们的心灵。

《时代周刊》的记者们没有完全理清头绪。2019年下半年，海南、江苏、广西、广州、厦门、长沙、成都、德阳、内江、银川、株洲、柳州等。已经推出了新的公积金政策。总的来说，新政在不同的地方呈现出“不同的紧张程度”。例如，成都、银川、株洲的政策是“扩面”，建议安装电梯可以提取公积金。广州将把购买现有住房公积金的贷款期限从20年延长至30年；另一方面，厦门和柳州“收紧”并限制或暂停来自不同地方的贷款。

此外，广西、长沙、厦门、内江和德阳出台了打击欺诈性贷款的措施；海南加强了二手房公积金贷款管理，强化了评估报告；江苏已经实现了从异地转移到直接住房公积金，可以在app上办理。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李向《时代周刊》记者表示，近期公积金贷款政策“碎片化”，趋势不一致，“按市决策”的特点明显。

“过去，公积金贷款作为房地产市场的政策工具，总是与商业银行贷款的调整相一致。商业贷款紧张，公积金贷款紧张，反之亦然。不过，在不久的将来，我们注意到两者之间存在一定的差异，但这恰好表明，中国房地产市场的监管正变得越来越清晰:商业贷款以金融属性稳定了房地产市场，而公积金贷款更多的是回报的安全属性，支持基本的住房需求。”李进一步说道。

扩大公积金的使用范围

《时代周刊》记者注意到，公积金的使用范围在一些地方已经有了一定程度的拓宽。例如，成都、银川、株洲等地都提出，居民可以提取公积金，用于支付旧社区安装电梯的费用。

根据中国现行的《住房公积金管理条例》，住房公积金只能在职工购买、建造、翻新和大修自己的住房时申请住房公积金贷款。

中国社会科学院城市环境保护研究所房地产办公室主任王在接受《时代周刊》采访时表示，今年6月，国务院部署推进旧住宅区改造。最近一些地方公积金政策的调整，不仅支持了旧住宅区改造的重点工作，也体现了扩大公积金使用范围的尝试和探索。预计公积金将在未来旧住宅区重建中进一步发挥作用。

近年来，许多地方在提取公积金方面进行了各种探索。例如，2018年8月，杭州市实施了“符合条件的电梯业主可以申请住房公积金和住房补贴”。此外，随着房地产市场调控的理念，公积金也积极支持租房。近年来，很多地方的雇员在支付自己的房屋租金时，也可以提取公积金。

“从目前的政策来看，各地的公积金贷款都符合‘留而不炒’的基本定位，都是配套的。”李说:“例如成都、银川等地提出安装电梯可以提取公积金，这显然是完善和丰富的。此外，优化处理和打击欺诈贷款也是改善公积金贷款业务。”

“在某些地方，你可以通过支付物业管理费用、提取重大疾病和子女上学来提取公积金。”李又补充了一句。

然而，住房保障仍然是公积金的根本取向。“公积金应以住房为主。在探索的过程中，各地要把握好“度”的问题，不能把可利用的范围扩大到与公积金的原定用途相违背的程度。”李指出。

数据显示，截至2018年，中国住房公积金缴存人数为144，364，100人。公积金覆盖的人群越来越广。然而，公积金的高门槛和低额度问题一直为公众所关注。李说，公积金是我国特有的政策性住房金融工具。它的成本相对较低。如何有效利用这种低成本资金，实现住房保障的效果，需要一定的法规和限制。如果住房公积金在贷款和提款方面过于开放，发放的资金过多，其使用效率和支持住房保障的功能将受到限制。

然而，许多专家表示，提高公积金的使用效率只是一个阶段性的问题，将在未来得到解决。王说:“随着中央房地产市场调整政策目标的进一步明确，公积金的功能定位更加明确，公积金在住房保障中的监管作用将越来越重要，没有必要提高公积金的使用效率。”

突出住房安全属性

随着我国房地产调控政策的逐步深化，商业贷款和公积金贷款呈现出差异化发展:商业贷款以金融属性严格调控房地产市场，而公积金贷款则不断保证属性和支持基本住房需求。

9月5日，招商银行(600036)(港股03968)首次尝试在深圳将个人住房贷款利率与低利率挂钩。具体措施如下:根据8月20日公布的个人住房贷款利率，第一套住房加30个基点和第二套住房加60个基点构成个人住房贷款利率，最终第一套住房贷款利率为5.15%，第二套住房贷款利率为5.45%，分别比之前的利率高5个基点和60个基点。

除了已经加入lpr的招商银行，一些热门二线城市的抵押贷款利率也进入了“反弹”阶段。7月，苏州首套住房贷款利率按基准利率普遍上调23%，南昌和郑州首套住房贷款利率普遍上调20%。

人们开始担心购房利息支出会增加。但与此同时，中央国家机关住房公积金管理中心明确表示“公积金贷款利率暂不调整”，同时也明确表示第一套住房公积金贷款的利率为基准利率，1 5年为2.75%，6 30年为3.25%；第二次住房公积金贷款利率比基准利率高10%，1 5年期为3.025%，6 30年期为3.575%。

许多地方的公积金政策也进行了调整，在优化提取和改善贷款方面取得了一定的成绩，这表明公积金在支持急需方面的作用并没有改变。这些无疑给了公众一个“定心丸”。

“相对而言，商业贷款对个人住房贷款的影响更大，因此商业贷款政策的调整对住房购买需求的调节作用更加明显，而公积金只是一种辅助的调节手段。此外，从功能角度看，住房公积金主要用于保障基本购房及相关支出，属于民生公共服务范畴。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹(601328)(港股03328)向《泰晤士报》记者解释说，在近期的调整中，公积金贷款的楼市调控效果并不明显。

王强调，这是住房公积金政策的回归。

“过去，住房公积金被用作市场调节的工具，这削弱了住房保障在公积金政策中的属性，使其沦为市场调节的工具。由于“住房不是投机”，商品轨和安全轨已成为中国房地产市场调控的重要逻辑，住房保障功能开始得到加强。目前，地方公积金政策的调整也符合这一逻辑，回归住房保障功能。”王在接受《时代周刊》采访时说。