百强房企新增货值达7.2万亿元 二线城市拿地步伐放缓

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10月初，所有领先的房地产企业都为黄金周进行了额外的优惠促销。结果是，尽管整体房地产市场是平的，但只要价格足够有吸引力，它仍能迅速“出货”。值得注意的是，领先的房地产企业正忙于折价出售房屋，这是为了迅速收回资金，要么偿还债务，要么购买土地。特别是要有足够的新投资和足够的土地储备，以保持“明天”销售名单上的席位不落后。

从“全销售月”到第十一个黄金周期间的“叠屋”，短短半个月，一些领先的房地产企业就能带来数百亿的销售额。10月初，所有领先的房地产企业都为黄金周进行了额外的优惠促销。结果是，尽管整体房地产市场是平的，但只要价格足够有吸引力，它仍能迅速“出货”。

值得注意的是，领先的房地产企业正忙于折价出售房屋，这是为了迅速收回资金，要么偿还债务，要么购买土地。特别是要有足够的新投资和足够的土地储备，以保持“明天”销售名单上的席位不落后。

据嘉里研究中心统计，截至2019年9月底，前100家房地产企业新增增加值达到7.2万亿元，24家房地产企业全年新增增加值超过1000亿元。钟君和澳远也在9月份进入了新增1000亿元的阵营。

据嘉里研究中心(Kerry Research Center)的数据，第三季度的土地市场形势比第二季度更为严峻，交易量同比和环比均有所下降，地价不断下降。总的来说，前100家房地产企业在收购土地方面也很谨慎，其中40%的销售比例低于行业平均水平。此外，自第三季度以来，二线城市住房企业的征地速度已经放缓。

住房企业的土地收购价值集中度有所提高

今年年初至今，300个城市的土地市场持续走低，地价已连续五个月下调。9月份，300个城市的土地出让平均溢价降至7.7%，接近去年市场最冷时期的水平。

在荒芜的土地市场背后，住宅企业在土地收购投资上趋于谨慎和理性。

据嘉里研究中心统计，在9个月内完成新增土地价值7.2万亿元的前100家房地产企业中，领先房地产企业获取价值的优势仍然显著。前10家住房企业的新销售额占45%，比上个月增长3个百分点；前20名房地产企业的新增产值占63%；与销售集中度相比，前30家房地产企业的新增增加值集中度高于销售集中度，这意味着未来前30家房地产企业的市场份额仍将由空增加。

从征地布局来看，在前100家房企新增土地储备中，一线城市与二线城市、三线城市与四线城市的比例几乎相等。与去年相比，二线城市的比例增加了近6个百分点。由此可见，在产业调整过程中，企业的投资更多地集中在高能源城市。

然而，从各季度的趋势来看，虽然下半年二线回报带动一些二线城市的土地市场迅速升温，但第二季度百强房地产企业的二线投资高达48%，比三、四线城市高出2个百分点。然而，自第三季度以来，二线城市地价短暂上涨后，企业投资趋于理性，二线城市征地步伐也有所放缓。

总的来说，前100家房地产企业对土地收购的态度依然合理，土地收购与销售的比例降至0.38。就梯队而言，最合理的是前10家房地产企业和31 -50家房地产企业。虽然两者较第一季均有所改善，但首九个月两个阶层的土地收购及销售比率分别为0.36及0.33，均低于行业平均水平。

然而，销售排名为11 -20和50 -100的两个阶层的销售比率在这两个阶层中是最高的，并且一直保持高水平和稳定。对此，嘉里研究中心表示，一方面，这是住宅企业扩大规模、提升行业地位的需要；另一方面，这表明中小住宅企业的发展压力相对较高。

值得注意的是，前三季度仍有少数住房企业土地储备不足，其征地率较去年大幅下降。未来，他们可能面临销售业绩增长潜力不足和土地收购策略被迫调整的问题。总的来说，大多数大型住宅企业的脱销保持在行业平均水平，因此当行业周期下降时，谨慎的投资不会影响未来的业绩。

领先的房地产公司在征地方面更加谨慎

“从企业本身来看，它其实很愿意拿土地，但一般企业收购土地的投资应该根据归还的现金流量来确定。因此，资金链状况决定了房企补仓的力度，尤其是对中型房企而言。主观上，征地意愿很强，扩大规模、提高绩效的目标很明确。即使钱很贵，如果融资到位，它也会去土地市场寻找机会。”易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示，目前，全国土地市场上以底价出售的土地数量有所增加，可以说是土地收购的一个窗口期，但房企仍需根据自身战略和资金链状况进行布局。

事实上，领先的房地产企业在投资方面更加谨慎。这可以从征地单价中看出。根据嘉里研究中心的统计，前10家房企前9个月的新土储存平均成本为4646元/平方米，低于前100家近300元/平方米的平均成本；相比之下，11 -20家房企的新增土地储备平均成本为5838元/平方米。对于这些企业来说，在收购土地时要注意控制成本，以保证/0/房的利润。

对此，有业内人士表示，土地收购的投资取决于销售情况和融资情况，即企业的现金流水平。保持良好投资节奏的企业都是按照“量入为出”的现金流来收购土地，以确保企业的安全。

“现金流是住房企业发展的重要组成部分。它可以被视为住宅企业的“血液”。现金流管理的质量直接关系到房企的生存。”第一太平戴维斯估值与咨询服务部华北区高级总监胡建明告诉记者。

然而，仍有一些房地产企业在征地方面较为活跃，包括华润、龙湖、招商局蛇口(001979)等老牌企业，其征地销售比例约为0.6，明显高于行业平均水平；中梁、荣鑫等一些1000亿元的房地产企业在征地方面较为活跃。土地储备的轻度短缺是这些房地产企业寻求先进规模和扩大征地的积极因素之一。

其次，嘉里研究中心认为，考虑到房企自身销售和市场环境两个因素，第四季度大多数房企的重点将放在销售上，投资将进一步下降；对于土地储备需求确实很大的房地产企业，建议通过多种征地方式增加土地储备，降低征地成本和风险。