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【摘要】根据新城半年度业务会议透露的信息,新城年初设定的2700亿元销售目标保持不变。此外,新城将坚持“住宅+商业”的两轮驱动战略。
“新城是成千上万职业经理人的共同职业平台。新城过去的发展是千千数千名职业经理人的共同成就。”7月9日,新城控股(601155)集团半年度业务会议的第二天,新任董事长王孝松在住房开发部表示。为期六天的会议于7月13日结束。
以7月3日为分界点,由于前董事长王振华涉嫌猥亵女童,新城迎来了其26年发展的危机时刻。7月10日,王振华被正式逮捕。
五个“不安”,四个“道歉”,一个“害怕”,“震惊”,“挣扎”,“敬畏”和“道歉”。7月5日下午,在前任董事长涉嫌猥亵近48小时后,新城的公开信到了。
“这无疑是一场风暴。”公开信说:“在新董事长王孝松的领导下,各项业务活动正常开展,保证了企业的稳定发展,我们一定要把这个包袱继续扛下去。”
王孝松的快速继任、公司与王振华的快速决裂、2019年上半年经营数据的公布、内幕交易信息的自查等。,一切都在新城迅速展开。然而,近日来,市场并没有停止对该公司的检查和质疑。
根据新城半年度业务会议透露的信息,新城年初设定的2700亿元销售目标保持不变。此外,新城将坚持“住宅+商业”的两轮驱动战略。
接下来,如何控股公司将是王孝松和近4万名员工的主要任务。
新城危机
对于最近的事件,新城市内一位未透露姓名的人士称之为“莫名的悲伤和情绪”,“对于新城市的员工来说,从7月3日开始,就开始进入莫名的压抑。”
资本链会断裂吗?公司战略会调整吗?规模会被控制吗?在这个新城镇,一系列的问题接踵而至。
根据银华基金在7月10日发布的一份调查摘要,主要贷款银行承诺“不借钱,继续借钱,不逃”给新城控股(601155.sh)。《时代周刊》记者进一步证实,到目前为止,与新城有战略合作的银行已经给出了继续支持的反馈。
到目前为止,新城的基本运营水平没有受到明显影响。
2019年的年度销售节奏没有被打乱。上半年,新城的合同销售额达到1224亿元,同比增长28.44%。截至6月30日的5800亿元中,下半年可推的价值约为2200亿元。
这也意味着,如果能消除其中的70%,就能实现每年2700亿元的目标。据业内人士称,开发商倾向于关注下半年。新城还表示,目前公司市场部正在积极组织销售计划,整理可用资源,加快销售进度,增加销售回报。
与此同时,新城半年一次的人员调动也如期进行。7月4日,新城集团住房开发部发布了关于陈雷等职务任免的内部文件。
根据新城住房开发(2019)52号文件,涉及77人,包括几个主要管理中心、业务部门的高级管理人员、中层和基层员工。其中,总部的变化集中在设计研究中心、成本控制中心、客户服务管理中心和营销中心。项目总变更包括合肥、南京、苏州、杭州、温州、徐州、广州、苏南、上海、成都等20家区域性公司。
新城向《泰晤士报》记者证实了这份文件的存在,并表示这是集团例行的半年度人事调整,大部分都是晋升调整,过去也是这样做的。根据新城员工的内部办公自动化公告,在过去的一年半时间里,新城控股的住房开发部至少发布了31份人事任免的内部文件,而每年年中的人事调整往往涉及的员工人数最多。
新城的业务发展部和业务管理部也有类似的人事任免。在新城控股最新的管理架构中,住房与发展部由联席总裁梁志成领导;业务管理部门的负责人是另一位联席总裁陈德利;业务拓展部,周副总裁协助进行管理。
该公司拥有一个稳定的行业高级管理团队:平均服务年限为9年,其中17人已服务超过15年。
在万达工作了近17年的曲德俊已如期加入新城,担任新城发展的执行董事兼副董事长,也是新城控股的董事。
外界对新总统王孝松的期望最大。31岁时,他也是新城高级管理团队中最年轻的成员。尽管如此,王孝松已经在新城呆了将近十年,在此期间,他从未错过新城发展史上的许多关键节点。他自己也完成了从基层员工到营销总经理和总裁的身份转变。
在过去的几天里,外界一直在问他如何承接这家公司。在半年度商业会议上,他说:第一,追求个人价值;二是新城的情感寄托;第三,企业家的责任在于。
“面对这样的时刻,我们不矫情,不纠缠,也不在乎。最重要的是各司其职,拓展疆域,守护山川,共克时艰。我相信,我们今天所做的一切将成为这座新城市年轻一代的丰碑。”王孝松说。
修复外部信心
但除了口号,许多投资者仍希望新城控股能够拿出一个积极的救援计划。
据《泰晤士报》记者报道,一些投资者建议新城从2018年11月2日开始回购股份。当时、梁志成、陈德利、袁、关友东、等高管增持新城控股230万股。
截至7月15日,新城控股有限公司是此次事件中新城部门股价跌幅最大的公司。7月9日,新城控股首次开通了每日交易限额,当日交易额达到80亿元。在接下来的四个交易日里,成交量从31亿元、26亿元和30亿元上升到7月15日的16亿元,股价保持在每股27-28元之间。
然而,与7月3日相比,新城控股的股价下跌了近40%。新城发展(1030.hk)目前的股价仍为每股7港元。只有新城悦()的股价从发酵后的最低每股5港元涨到了每股7港元。
根据7月8日的公告,截至2019年6月30日,新城控股下半年到期贷款总额为133亿元,其中公开市场融资到期金额约为63亿元;其他金融机构借款约70亿元。目前,公司货币资金余额约为450亿元(有限资金约为60亿元),下半年到期的货币资金与计息负债的覆盖率约为3倍。基于这一估计,新城控股的短期债务压力较小。
股权质押方面,数据显示大股东累计质押占公司股份总数的34.18%。“如果股价下跌,仍有7.44亿股可用来填补头寸,违约的可能性很低。”新城控股在公告中表示。
在融资方面,新城控股表示,截至目前公司已开业的44家五岳广场中,有35家公司为独资企业,未进行抵押(2018年末估计价值约为270亿元),按面积权重计算,公司70%的可销售价值未进行抵押,可以为后续融资提供充足的抵押。
然而,新城不得不面对一些资本方态度的转变。在金融市场,新城市部门以前是资本竞争的发行者,但现在它是许多机构的观察名单或降级名单上的客人。例如,高盛、野村、惠誉和中国程心都下调了新城旗下上市公司的评级。
过去几天,该基金对新城的态度也发生了微妙的变化。
7月9日,七家基金管理公司宣布将新城控股的估值下调至每股25.21元。到目前为止,新城控股还没有跌破估值。
根据风能数据,截至2019年第一季度末,有44家基金公司的132种产品与新城控股有关。
继续推进商业地产
在此之前,新城发展迅速,其在资本市场的表现非常抢眼。以新城控股为例。过去三年,股价从2016年的最低每股8元飙升至2019年初的最高每股45.34元,涨幅最高超过四倍。
这与2015年建立“住宅+商业”两轮驱动发展有很大关系。商业资产被业界誉为滚动现金流的保证。万达陈德利的加盟和“2020年实现100个商业开业项目”的计划,帮助了新城的商业地产。
根据2018年的年度报告,仅在三年时间里,五岳广场在新城开业的数量就达到了42家。
与同期其他商业地产开发商相比,这一数字足以进入行业第二,仅次于万达,超过华润35、龙湖26、恒隆16。
事实上,与同类商业地产开发商相比,新城五岳广场的一大优势在于其低征地成本。由于其土地收购主要集中在三、四线城市,竞争不激烈,投资回报高,而许多一、二线城市则相反。
根据新城的模型,如果是一个面积为40万平方米的商业综合体,假设自持面积为10万平方米,其余为可销售面积。新城可以通过可销售部分来弥补持有部分的成本,可销售部分通常可以弥补50%以上的成本,其余部分可以通过经营获得收入。
据新城计算,全国可容纳3500个购物中心,面积8万平方米,现已建成1800个购物中心。这座新城需要分享剩下的1700个购物中心。在此之前,新城还对全国286个地级市和100个县进行了详细调查,最终确定了五岳广场的选址。
黑天鹅事件后,外界一度猜测新城会出售其商业资产,由谁来接手。根据新城半年一次的商业会议上发布的信息,今年7月云南晋宁和大同云冈地块被征用后,五岳广场的全国布局已经达到118个。根据每栋建筑10亿元的估算,这部分的资产价值至少是几千亿元。对于任何一个开发者来说,总体来说,它不太可能赢。
新城五岳广场的开业计划目前没有受到影响。据了解,今年下半年,公司有望新开20家五岳广场,全年累计新开数量居行业第二位。7月19日,钦州五岳广场和淮安五岳广场将如期开业。到今年年底,共有64个五岳广场将开业。
尽管如此,没有人知道这个新城镇能否恢复。
标题:风暴后的新城:修复外界信心 坚持住宅商业双轮驱动
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