禹洲地产的千亿诉求：重仓长三角 半年豪掷140亿拿地

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一直寻求稳定的禹州房地产正从去年业绩未能达到预期的阴霾中走出来。

根据新披露的2019年中期报告，公司上半年合同销售额达到284.74亿元，同比增长32.74%。

如果公司想在2020年达到1000亿元，年销售增长率不应低于49.25%。

自今年年初以来，该公司加快了土地收购和扩张。截至6月底，公司负债总额超过1200亿元，资产负债率达到84%的历史最高水平。

十亿规模的呼吁

今年上半年，豫州地产(01628.hk)各项业绩指标均呈上升趋势。

8月26日披露的2019年中期报告显示，公司实现销售额284.74亿元，同比增长32.74%，实现年度目标670亿元的42.50%；营业收入116.37亿元，同比增长25.91%；归属于母亲的净利润16.39亿元，同比增长23.23%。

根据斑马的消费，该公司所在的长江三角洲地区是该公司销售额的主要贡献者。期间，上海、南京、苏州等11个长三角城市共完成合同销售额196.6亿元，占合同销售额的69.04%。

今年上半年，公司在长三角地区的合同销售额同比增长84.15%，而传统区域市场海西经济区的合同销售额同比下降14.13%。

此外，大湾区实现合同销售额1.3亿元，同比增长110%；华中地区合同销售额达到23.83亿元，与去年同期持平。

今年上半年，该公司通过招标、拍卖、拍卖和收购的方式收购了14块土地，价值141.3亿元，超过了2018年的土地收购总额(80.5亿元)。

其中两处属于高地价:合肥市包河区1901地块和成都市锦江区三胜镇华新村地块，地价分别为121%和134%。

公司新增土地储备的平均底价为11100元/平方米，同比增长109%。

在今年3月举行的2018年业绩发布会上，董事长林隆安表示，公司2019年的征地预算约为400亿元人民币。

截至2019年6月底，公司土地储备总可销售建筑面积为1918万平方米，同比增长11.19%。其中，长三角地区土地储备为773.04万平方米，海西经济区为363.95万平方米，分别占40.30%和18.98%。

根据芮可儿公布的中国房地产新增价值100强榜单，今年1-7月，禹州集团新增土地价值475.2亿元，排名第38位。

负债总额超过1200亿英镑

今年年初，该公司称全年推货价值为1103亿元，其中长三角地区和海西经济区的可销售价值分别占总可销售价值的50%和20%。

1000亿元的价值需要净化，这意味着需要增加营业额，以缩短库存净化周期，及时获得现金流，确保稳定的现金流。

近年来，随着规模的扩大，公司负债水平和负债率逐年上升。总负债从2016年的571.88亿元增加到2018年的936.33亿元。截至2019年6月底，该数字升至1203.88亿元，比半年前增加近268亿元。过去三年，公司资产负债率一直在80%左右，2019年6月末，资产负债率上升至84.07%。

今年上半年，公司借款555.16亿元，同比增长51.90%。在此期间，公司启动了多项融资，先后发行了三张总额为15亿美元的优先票据、两张总额为7.12亿元人民币的国内资产管理abs和两张总额为35亿元人民币的国内公司债券。

上半年，公司加权平均融资成本为7.47%，同比增长0.95个百分点。年中报告显示融资成本为9000万元，同比下降67.93%。但利息资本化前，公司银行贷款、其他贷款、公司债券和高级票据利息支出为16.39亿元，同比增长39.49%。

这并不妨碍公司向前发展。在2019年上半年业绩发布会上，林隆安表示，下半年将加大推货力度，冲刺明年1000亿元的目标。

禹州房地产一向以高毛利率著称。近年来，公司毛利率由2014年的36.3%下降至2018年的30.72%，至2019年6月末的26.99%，为历史新低。