房贷利率变轨前夕 13地确定加点下限

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离10月8日只有两周了，届时央行设定的抵押贷款利率将会改变。

根据9月20日发布的新版lpr第二次报价，主要与抵押贷款利率挂钩的5年期品种保持在4.85%不变。从10月8日开始，抵押贷款将通过增加最近一个月的相应期间的贷款利率作为定价基准而形成。这也意味着第一套房的利率不会低于4.85%，第二套房的利率不会低于5.45%。

据《时代周刊》记者统计，目前，“北、广、深”两地已经公布了一些细则。细则已经确定的北京和深圳的抵押贷款利率略有上升，但总体稳定。其中，北京首套住房贷款利率将比以前高1个基点，第二套住房贷款利率将比以前高2个基点；招商银行深圳分行首套房贷利率将比以前高0.5个基点，第二套房贷利率将比以前高6个基点。

广州和上海仍然没有动静，当地的银行、中介机构和机构都告诉《时代周刊》记者，他们还没有听说具体的加分规定。珠江三角洲的一家国有银行的林先生(化名)对《时代周刊》记者说:“具体的实施方案还没有出台，但预计在轨道改变后，房贷利率将会小幅上调。”

"现在上涨是普遍现象，下跌也是合理现象."苏宁金融研究所高级研究员陶晋告诉《时代周刊》记者，地方法规增加了一些下限，这反映了政策层在城市政策下调控房地产市场的决心。抵押贷款利率变化前后的形成机制完全不同。由于不同，新利率稍高或稍低是正常的。

13个省市确定加分下限

据媒体统计，截至9月17日，13个省、自治区、直辖市的市场利率定价自律组织已经确定了本地lpr的下限。

其中，深圳招商银行(600036)，中国“第一吃螃蟹”。

8月25日，在央行宣布按揭利率定价将采用新机制后，不到两周之后，9月5日，中国招商银行深圳分行拿出了将按揭利率与低利率挂钩的方案——实施首套住房贷款利率由低利率加30个基点形成，为5.15%；第二套住房贷款的利率为5.45%，由低利率加60个基点构成。

9月16日，北京多家银行宣布的定价计划是:第一套是以5.4%的低利率加55个基点形成的；第二组由lpr+105 BP组成，占5.88%。

此外，据报道，在苏州的许多银行抵押贷款已实施低利率。招商银行和邮政储蓄银行的规则是:第一套由低利率加128个基点构成，为6.13%，比以前高0.5个基点；第二组由lpr加150bp组成，占6.35%。

《时代周刊》记者从苏州当地房地产行业机构和当地银行个人贷款经理处了解到，上述消息基本属实。

9月22日，当地一家建行分行的个人贷款经理告诉《泰晤士报》记者:“即使你现在提交贷款申请，这笔贷款也将按照贷款利率加利率而不是以前的基准利率上升。”因为审批需要时间，所以审批也是在10月8日之后。”

但也有银行和城市进展缓慢。上述珠江三角洲的林先生告诉记者:“已经举行了几次会议，但没有具体的计划。”

杭州和上海的中介机构也向《时代周刊》表示，抵押贷款利率与低利率挂钩的方案尚未出台。

“现在杭州的按揭利率仍比基准利率4.9%高10%，基准利率为5.39%。”杭州一家房地产中介的闫告诉记者。

上海更复杂。上海中原地产市场分析师卢文喜对《泰晤士报》记者表示:“目前，上海按揭利率与低利率挂钩的机制尚未出台。”然而，在此之前，上海按揭利率为4.655%，比基准利率低9.5%。根据中央银行的公告，新的抵押贷款利率定价机制已经切断了下限，最低的需要由lpr执行。在此基础上，上海的抵押贷款利率将很有可能上升。”

中介销售焦虑不起作用

利率变化如何影响市场？购房者还没有完全反应过来。

上海购房者周小姐(音译)告诉我:“我最近工作太忙，没有时间去理解它。”但看了计算后，每个月有几十笔抵押贷款，所以我不太在意。”

按揭利率轻微上升并没有显著增加置业人士的还款压力。以北京为例，如果以30年等额本息方式偿还300万元贷款，整个贷款期的利息将分别增加7，863.18元(第一套)和16，117.26元(第二套)，平均每月增加21.84元(第一套)和44.77元(第二套)。

然而，一些中介机构利用这个机会，主张购房者尽快买房子。

9月20日，广州的一位中介在朋友圈子里展示了一幅房屋管理局的现场图，并说:“在政策出台之前，房屋管理局变得活跃多了。”请尽快买房以避免10月8日贷款利率上调。平白多给点利息！”

然而，在市场参与者和专家的眼中，中介营销的作用微乎其微。「由于下限的存在，在新的形成机制下，按揭利率短期内可能会轻微上升。不过，这种增长在短期内很小，预计不会对市场交易产生重大影响。”陶晋对此进行了分析。

嘉里苏州和常州总经理葛在接受《时代周刊》采访时表示:“现在就说市场是否会受到利率变动的影响还为时过早，因为利率变动会引发市场恐慌，导致交易量上升。”

根据方天霞和嘉里的数据，在央行宣布房地产利率即将改变轨道后的四周内，苏州保持了1500-1800套；广州在900台和1800台之间波动很大，但没有一台超过年度波动范围。

即使从全国的角度来看，房地产市场的交易量也相对黯淡。“在《金九》开播的上半年，35个城市的新房成交量同比和季度环比下降了7%。”广东省住房政策研究中心首席研究员李指出，“主要城市已经连续两个月下降，而本月上半年以Be为基地的市仍在下降。”

事实上，在今年严格控制房地产信贷的政策背景下，购房者面临的真正问题不是按揭利率的小幅上升。

广州一位姓李的买家告诉《泰晤士报》记者，他从今年9月开始申请抵押贷款，并去了12家银行，但仍“未收回”。“一家大型国有银行的一名信贷官员对我说，‘现在申请抵押贷款很正常。我们也做了很多报告，但是上面的不能通过。"

也许正如珠江三角洲一家大型国有银行的另一名员工告诉《时代周刊》记者的那样:“对于购房者来说，今年可能不是抵押贷款的好年景。”