农村集体经营性建设用地入市相关细则正在制定

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还有不到两个月，4200多万亩集体土地就直接进入了市场。据《中国证券报》记者了解，国庆前夕，自然资源部分两期在北京举办了新修订的《土地管理法》专题培训班，培训对象涵盖各省、自治区、直辖市自然资源部门相关部门人员。

《中国证券报》记者从相关渠道获悉，农村集体建设用地流转条例的起草工作正在加紧进行，新条例将进一步规范相关土地的流转。

8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过了《土地管理法》修正案，修正案将于2020年1月1日生效。其中，集体经营建设用地入市是本次修编的重点。房地产和金融行业的许多人士对集体建设用地入市相关配套管理规定的制定信息和相关细节表示高度关注。

相关规则需要澄清

此前，中国的《土地管理法》规定，农村土地必须被征用并转化为国有土地，然后才能在市场上交易。同时，修改前的《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人需要使用土地的，必须使用国有土地。在这项修正案中，这一条被删除。

自然资源部法规司司长魏丽华在相关新闻发布会上表示，新修订的《土地管理法》打破了农村集体建设用地进入市场的法律壁垒。规定农村集体建设用地，除农村集体经济组织外，其他单位或者个人可以通过出让或者租赁方式直接使用，但必须符合规划，依法登记，并经集体经济组织三分之二以上成员同意。同时，用户在获得农村集体建设用地后，可以通过转让、交换、抵押等方式再次转让。

一位土地领域的专家告诉《中国证券报》，农村集体建设用地修正案的新内容意味着，农村集体经济组织作为土地所有权的主体，可以转让或租赁集体建设用地使用权，可以直接向市场供应农村集体建设用地，使用者可以获得集体建设用地使用权。在获得农村集体建设用地后，使用者可以像获得国有土地一样，通过转让、交换和抵押等方式再次转让农村集体建设用地使用权。

然而，在一些投资者眼中，与国有建设用地出让全过程中成熟的法律法规相比，集体建设用地入市仍有许多细节问题。例如，集体建设用地是可用于进入市场的存量土地还是增量土地？如何理解工商企业的目的？工商业的定义包括房地产业吗？土地入市后如何分割产权？土地进入市场后如何享有抵押权？这些都有待于相关法律法规的颁布。

或者成为稳定房地产市场的“武器”

此次修订前，相关部门在全国33个市(县)进行了改革创新试点。试点地区集体土地的使用有所不同，涉及工商生产、教育，甚至租赁住房建设。

然而，最近在北京大兴区的三个地块的试点项目相当引人注目。这三块地肯定会用于建造共有产权的房屋，最近有一块地已经进入市场进行交易。

今年9月，根据北京市规划和自然资源委员会官方网站的信息，用于建设共有产权房屋的集体建设用地之一，即大兴区瀛海镇集体建设用地区级统筹，已经进入交易市场，交易价格为15.13亿元，为开盘价。该地块建设用地面积为47，891.78平方米，预计可提供1000多套共有产权房。共有房产价格为29000元/平方米(含总装修费用)，预计该项目将于2022年下半年上市。与国有土地转让一样，土地使用权的转让期限为70年。

为什么北京市大兴区的三块试点土地可以成为共有产权的住房用地？

房地产官方数字“京房子”曾指出，突破可能来自相关规划。北京去年发布的新的一般规定对职业和居住之间的平衡有更详细的要求。在大兴等平原较多的地区，居住与居住的比例应为1: 2，即1万平方米的工业用地应与2万平方米的住宅用地相匹配。然而，大兴区，尤其是亦庄，是一个工业相对集中的地区。目前，占用和居住用地比例颠倒，居住用地明显不足。利用集体建设用地建房不仅可以探索集体建设用地入市的试点改革，还可以缓解占用和居住用地的倒挂比例。此外，共有产权的住房是必要的，购买和股份转让受到严格限制，这也消除了利用政策套利的可能性。

有房地产人士指出，从北京试点项目来看，在一些住房用地供应紧张、地价上涨的地区，未来在遵守相关法律法规的前提下，不排除部分集体建设用地将进入政策性住房市场，从而增加供应稳定房价的可能性。“北京的试点是否具有可重复性还有待进一步观察，在相关法规出台后，还需遵守相关规定。”一位法人说。

一些房地产人士还指出，从大兴区目前的情况来看，集体建设用地面积占总用地面积不到10%，而且大部分是宅基地。事实上，能够进入市场的集体建设用地很少。大兴区的这一尝试目前不会对当地房地产市场产生太大影响。