盘活闲置农房中的金融机会

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农村宅基地和宅基地是农民的基本生活资料和重要财产，也是农村发展的重要资源。自2018年中央“一号文件”首次明确提出“探索宅基地所有权、资格和使用权的分离”以来，农村闲置宅基地(简称宅基地)是农民手中最重要的资源资产，其改革进程和试点推广越来越受到各方关注。今年新修订的《土地管理法》的重点之一是鼓励农村集体经济组织及其成员盘活闲置宅基地和闲置房屋的使用，下放宅基地审批权限。

近年来，随着城市化的快速推进，农业转移人口数量不断增加，农村宅基地和房屋闲置浪费问题日益突出。因此，宅基地改革的首要任务是盘活和利用好这些闲置土地。唤醒“沉睡”的资源，变“死资产”为“活资产”，不仅为农村振兴提供了新的动力，而且对于壮大村级集体经济、增加农民财产性收入也具有重要的现实意义。这一过程的实现和推进也为金融信贷产品和服务的创新提供了机遇和机遇。

过去，农民有权拥有和使用住宅，但他们无权获得收入，也没有明确的权利出租或使用它们。此外，它还规定，家庭土地的使用权不能抵押。因此，大量闲置的农舍和家园不能得到有效利用。金融机构对此无能为力。2015年，经全国人大授权，全国59个试点县(市、区)开展了农民住房产权(包括宅基地使用权)抵押贷款试点。宅基地使用权抵押的实现对促进农村土地资产与金融资源的有机联系有着深远的影响。据统计，截至2018年底，试点地区约有14万户家庭，8.4万亩分散闲置住房，办理抵押贷款5.8万笔，贷款总额111亿元。

目前，政策层面在“突出农村振兴”的大原则下，积极鼓励农村闲置住房的振兴和利用，支持地方大胆创新和探索，不搞“一刀切”。根据农业和农村事务部的有关部署，培育振兴利用主体。一方面，支持农村集体经济组织及其成员通过自谋职业、出租、合作等多种方式，盘活和利用农村闲置宅基地和闲置房屋；另一方面，鼓励具有一定经济实力的农村集体经济组织统一使用闲置宅基地和闲置房屋；同时，支持海归在自有和闲置住房的基础上发展合适的农村工业项目；此外，要引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与振兴利用工作。

从上述政策方向来看，农村集体经济组织及其成员、返乡企业家和合格企业与金融机构服务的客户高度一致。在振兴利用模式中，区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化遗产往往是金融机构在选择服务对象、服务业和创新产品时需要考虑的重要因素。根据近年来的实践，大多数金融机构在探索农村产权改革时，偏好新产业的新模式，如休闲农业、乡村旅游、餐饮和寄宿家庭、文化体验、创意办公和电子商务，以及农产品冷链、初级加工和仓储等一、二、三产业一体化发展项目，使农村建设和产业发展成为安全的土地要素。

据英国《金融时报》记者了解，在一些试点地区，政府部门通常会对闲置的农房和宅基地进行调查统计，根据数量、分布、权属、建筑结构、面积等基本情况以及农民意愿建立基础信息数据库，然后建立闲置农房和宅基地的流转制度，允许通过租赁、入股或其他合法方式进行活化和流转。对金融机构而言，农村产权服务中心的建立和运行以及使用权转让证书的发放和评估是关键环节，可以作为银行开展农村房屋使用权抵押贷款的法律依据。目前，部分试点地区已将农村房屋和宅基地使用权转让的最长期限设定为30年，鼓励金融机构创新产品，为相关主体提供抵押服务，并享受贴息和担保等优惠政策。

通过将资源转化为资产，将资金转化为股份，将农民转化为股东，闲置的农舍和住宅可以转化为可量化的资本，从而使重新焕发活力的用户能够发展各种形式的股份合作。在对浙江省部分县市的采访中，记者发现，存在多年的空心脏地带的房屋和无人居住的村庄的现象正在发生变化。通过吸引工商资本和优秀人才到农村，以村集体和村民的闲置农房和宅基地为股份，或发展农房或休闲观光农业或建设特色城镇，发展农村共享经济、创意农业和特色文化产业，不仅带动村民致富，而且激发农村发展活力，促进农村振兴。记者从农业和农村事务部了解到，为鼓励振兴和利用机制创新，今后将支持各地统筹安排相关资金，用于农村闲置宅基地和闲置房屋的振兴和利用的奖励和补贴。同时，条件成熟时，将发行地方政府专项债券，支持农村闲置宅基地和闲置房屋的振兴和利用项目。

以振兴闲置农宅为先导，农宅“三权分立”改革继续推进和深化，金融将在其中发挥更大作用，参与的金融机构也将获得更多发展机遇和空空间。(董阳制图)