楼市调控新逻辑：供给侧改革下地产与经济协同发展

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特约评论员李

最近，房地产市场监管政策发生了一些变化。例如，天津、南京、长沙、燕郊、三亚、河北等地或地方都有目标人才购房，从而放宽了购房限制。

然而，三亚、长沙和燕郊放宽限购的传言都被官方否认。与此同时，深圳房地产市场最近在供应方面“扩大了动作”。在6月24日出售5块土地后，深圳将在11月底再出售7块土地；最近，海南省公布的《海南省新一轮户籍制度改革实施方案》取消了全省(散沙除外)的定居限制。

随着“无房炒房”的逐步落地和国家强调“不把房地产作为刺激经济的短期手段”，你如何看待各地众多的政策变化？

客观地说，虽然今年以来整体经济受到压力，但房地产调控并没有放松，甚至收紧。反周期监管似乎与房地产监管“脱钩”，这表明管理层对房地产下跌容忍度上升和资源过度流入房地产的担忧，这将导致实体经济疲软、民生福利受损和系统性风险上升。因此，无论是吸引人才还是进行区域规划，任何借此机会放松监管、向市场传递政府“救市”信号的政策扭曲都应该得到纠正。因此，有一项政策是退出“限制销售”；三亚、长沙和燕郊“放宽限购”的传言被官方否认。

虽然房地产不是用来刺激经济的短期手段，但从目前高层次经营和大批量产业的情况来看，如果房地产价格下跌过快，也会对各方面产生较大的影响。要实现大型房地产的“软着陆”，有一种“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的调控基调。即在中短期内，房地产调控不是刺激也不是抑制，而是稳定，即尊重行业运行规律，探索新机制下产业、人口、产业和城市的协调稳定发展。

目前，房地产经营的最大特点是区域差异化。从全国来看，发展投资累计增速持续保持两位数增长(1-8月和1-9月为10.5%)，销售累计增速回落，月度同比增速连续三个月为正。但是，市场的区域分化严重，当房地产地方化时，对当地经济的影响完全不同。例如，从1月到9月，中国东部商品房销售面积同比下降2.9%。

同样在东部地区，以作者所在的大湾区为例，广深两市的核心城市受益于良好的规划、稳定的利率、人口流入和房价控制，商品房市场相对稳定。然而，大湾区其他七个城市在早期快速复苏后，出现了下降期。据笔者调查，不仅前期需求过快释放后惯性下降，而且短期需求无法持续。

除了城市之间的差异外，城市内部的差异尤其明显。例如，今年6月，南京高淳宣布放宽限购，10月，六合宣布放宽限购。然而，高淳、六合等。远离主城区，实质上是三四层城市，为了引进人口，调整政策是合理的。

一般来说，每个城市的房地产市场、人口和工业的基本情况都非常清楚。无论楼市政策调整是为了刺激楼市，重新开始“去库存化”，还是基于行业自身的运行规律以及人口、产业和城市的协调发展，政策动机一目了然。因此，大多数暂停放松政策的城市向市场发出了刺激和依赖房地产市场的坏信号。即使基于短期经济增长的需求和对财政收入下降的恐惧，他们也只是在一个维度上刺激了房地产，而没有将房地产与人口、工业和城市的长期发展结合起来，巩固了房地产的实际需求。

今年以来，深圳的住宅用地供应量开始增加。首先，6月24日将一次性出售5块土地，11月底将出售7块土地。事实上，今年一线城市已经增加了住宅的供应。

根据克尔的统计，今年上半年一线城市的宅基地供应面积增加了20%，而在过去几年中，一线城市的土地供应基本呈现出萎缩趋势。此外，近年来，一线城市的所有房地产调控政策都指向需求方收紧。问题是，目前北京和上海的人口基数较大，广州和深圳的人口大幅增加，年常住人口增加了40 ~ 50万。此外，区域规划不断利好，购房潜在需求也很大。因此，有必要提前计划，提前在供应方面做文章。考虑到从土地供应到住房供应的周期和指导性预期，监管应该转向供应方。除了增加土地供应，住房供应结构也应调整。例如，深圳的公共住房供应比例高达60%。

又如，目前，北京的共有产权房和有限竞争房已成为主要供应商；“十三五”期间，上海新增住房170万套，出租房占60%以上；近日，《广州市经济适用住房共有产权管理办法》开始征求意见。毫无疑问，从一线城市开始，住房是完全回归住宅物业，供应开始向低收入和流动人口倾斜。目的是甚麽？也就是说，在城市化的后半期，新就业大学生和外来人口中的新公民可以扎根并以较低的成本融入城市。

因此，在未来，无论是商品房还是非商品房，包括一线城市，都将在一个较高的水平上运行，但不应有价格上涨。

同时，在一线城市如北京、深圳、粤港澳大湾区、长三角都市圈、京津冀协同发展区等新的“增长极”，增加土地供给和住房供给是有效的(有效需求)。，这不会导致“去库存”的压力，但可以通过供给引导和稳定市场需求和预期，这有利于整个区域房地产市场的稳定。

未来，如果房地产集中在几个重点地区如大湾区、长三角都市圈、京津冀城市群、中部城市群(武汉、郑州、长沙等)。)，成渝等西部城市群稳定，全国房地产市场也将稳定，是稳定地价、房价和预期的垫脚石。

(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)