337亿超去年全年翻倍拿地 越秀地产千亿负债的激进隐忧

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“投资者网络”戴巍

6月24日，深圳举行了一场“史诗般”的地球拍卖。同一天，越秀地产(00123.hk)以59.08亿元的总价和19610平方米的人才住房投资，收购了深圳市宝安区西乡铁岗区a122-0360地块。据估计，销售底价将达到每平方米5万元以上。这是土地拍卖历史记录中越秀地产高征地的一个非常罕见的案例。

值得一提的是，同一天，越秀地产还分别斥资28.34亿元在从化、广州和杭州补仓。与深圳江岗山地块一起，越秀地产当天共收购了87.42亿元。

土地征用已经从“保守”转变为“激进”

越秀地产首次进入深圳、杭州等城市，扩大土地储备规模的势头一度引人注目。

越秀地产是以广州国有资产为背景的老牌房地产企业，以保守稳健的行业风格著称。然而，其最近对“王迪”的大规模竞标却相当出人意料，这也揭示了这个房地产企业正在从“保守”向“激进”转变。

一些市场人士认为，越秀地产此次拍卖江岗山地块的高价，似乎是在国家政策控制下的一种赌博行为。然而，知名房地产专家、广东省房地产研究会常务理事韩世通告诉《投资者》。越秀地产急于参与深圳的土地市场，而深圳成为越秀地产急于扩张的“大湾区”，因为它的地盘仅限于广州和珠江三角洲地区的其他城市，其发展能力不及中国其他正在扩张的住宅企业。

事实上，今年以来，越秀地产已经开始了一段扩大土壤储备的旅程，其土地收购量明显增加。

据投资者网测算，今年上半年越秀地产土地支出达到336.86亿元，比去年增加了一倍，达到159亿元，也超过了公司此前宣布的今年目标。

越秀地产董事长林兆元在今年2月的业绩发布会上透露，越秀地产2018年的土地收购金额为159亿元，2019年的土地收购预算与去年持平，这是基于当前市场形势的预判。从2018年开始，整个房地产市场的监管将是最严格的，2019年还会继续，但相信会有一些调整。

今年5月28日，越秀地产还通过其控股股东广州越秀集团有限公司(“越秀集团”)与广州地铁签署协议，收购广州地铁在广州的两个项目，总价值为人民币78.5亿元。

此外，越秀地产也努力进入华中地区。根据“投资者网络”，越秀地产今年成功覆盖郑州和成都的头寸:

5月19日，越秀地产第一次进入郑州，以173.73%的溢价获得郑州新郑南龙湖6号地块，面积34，952.98平方米。

5月30日，越秀地产以1700万元人民币合作收购成都某地块9.50%的实际权益。

事实上，在如此密集的土地收购背后，越秀地产正在追求收入突破1000亿元的目标。林兆元早前表示:“2019年的销售目标是680亿元。截至2018年底，越秀地产土地储备达到1941万平方米。在稳定的市场环境下，有望尽快实现1000亿元的目标。”

因此，在保利、中海、电力建设等房地产企业最近“堆积”并花费大量资金收购土地、扩大规模的同时，越秀地产却有1000亿元的目标，增加投资扩张是自然的。

广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉投资者。越秀地产作为国有资产背景的房地产企业，对政府有一定的期望。越秀地产需要在提升增值能力、发展能力和扩大声誉方面取得成绩，因此有必要采取积极的土地收购措施。

负债总额上升到1259亿英镑

然而，规模扩张的另一面是，住房企业往往面临更大的财务压力。Investor.com致信越秀地产董事长林兆元、书记郁大丰，谈及越秀地产由保守稳健的征地方式向激进路线的转变和金融稳定。办公室表示已经收到了邮件，但从未回复这个问题。

尽管越秀地产采取了“母公司孵化-房地产收购”的模式，以及上半年采取的公开市场收购土地的合作模式，但越秀地产早期收购土地的资金成本处于较低水平。然而，风险仍然存在。

越秀地产2018年年报显示，公司2018年实现营业收入约264.3亿元，同比增长11.1%；合同销售额577.8亿元，同比增长41.4%；核心净利润约28.1亿元，同比增长19.6%；公司整体业绩呈上升趋势，但“投资者网络”指出，截至2018年底，越秀地产负债总额为1259亿元，较2017年的961.5亿元增加近300亿元，负债率为74.58%。同时，2018年新增贷款404亿元，比2017年增加226亿元。

面对高额债务和巨大的资金压力，房地产快速发展的黄金时代已经过去，越秀地产继续蓬勃发展，这让市场担心背后的隐患。这些隐患不仅包括高额的财务压力，还包括快速周转的困难和对后续战略发展的制约。

这种担心并非无中生有。与其他知名房地产企业相比，越秀地产在规模和品牌上都有一定差距。韩世通向投资者强调。相比保利、华润、万科等房地产企业在全国范围内的扩张，越秀地产缺乏知名品牌，没有形成鲜明的商业模式。在商业模式方面，华润置地一直是业界的标杆，比如它在万象市的购物中心，深圳最著名的产品。”

“虽然越秀地产过去专注于打造高端精品住宅，但由于商业运作缺乏品牌力，如果不继续扩大规模，越秀可能会陷入普通住宅市场的竞争之中。此外，越秀地产作为广州本土企业，错过了广州城市快速扩张的黄金时期。在房价低的时期，它没有充分利用自身的自然优势来弥补自己在广州的地位，很少参与广州旧村的改造，导致缺乏名牌和集约品牌。这在一定程度上降低了越秀地产在各大房企中的竞争力。”韩世通指出。

销售和融资都有亮点

根据中国房地产协会和上海市亿居房地产研究院中国房地产评估中心联合发布的2019年中国房地产500强榜单，越秀地产已从中国房地产企业50强中退出，排名第66位。

然而，在Cree 2019年上半年发布的最新房地产企业排名中，越秀地产排名第48位，较2018年底的第54位有所提升。这显示了越秀地产的良好增长。

正在加速追赶的越秀地产今年取得了令人满意的销售业绩。截至5月底，越秀地产累计合同销售额(含合资项目合同销售额)约288.66亿元，同比增长约53%；累计签约销售面积约124.68万平方米，同比增长约32%。累计合同销售额约占2019年680亿元合同销售目标的42%。

此外，从融资水平来看，具有国有企业背景的越秀地产也优于大多数房地产企业。以5月份为例，越秀地产两次发行债券，总规模为40亿元，票面利率分别为3.83%、3.85%和3.93%，而其他大部分内资股的融资利率一般都在8%以上。

客观地说，扩张的迫切需要和稳定资本的隐忧是一把双刃剑，在公司积极追求1000亿元目标的过程中，如何平衡两者尤为重要。未来公司能否实现1000亿元的收入目标，后续战略如何实施？债务压力能减轻吗？投资者网络将密切关注此事。(思考金融产生了)■