再现重磅级爆雷，过万租客受牵连，巢客遇家跑路了

本篇文章3731字，读完约9分钟

作者:时代财经·童杰

图片来源:Tuchong.com

成都长期租赁公寓员工遭遇“鸟巢”集体“失踪”已经两个星期了。

8月，遇到成都鸟巢客人的房客开始陆续收到房东的收楼通知，有消息称成都鸟巢客人带着钱跑了。房客廖怡琪告诉时代财经，房东在8月2日发了一条微信消息，说成都炒客已经连续两个月没有交房租了，现在要她交房租。如果她这个月没有收到租金，她将被迫收回房子。

廖怡琪在网上搜索后发现，仍有很多房客与她有着同样的经历，甚至有些人被房东“踢走”。他们同意在8月4日去赵科鱼枷的办公室维护他们的权利，但是赵科鱼枷已经去了空.大厦他们随后向警方和政府寻求帮助，并得到了答案:成都朝科渔家已经关闭，并处于失去联系的状态。

成都超科鱼枷旗下的长期租赁公寓品牌“超科公寓”成立于2018年10月。它主要是分配住房，并已初具规模。根据朝科公寓官方网站的数据，截至2019年9月，已在杭州、上海、苏州、武汉、成都、天津等地发行，累计超过2万套。

这是今年以来朝科公寓第二次发生大规模“雷爆”。此前，武汉朝科公寓的资金链在4月份被曝光，涉及8000多名租户和房东。然而，这一次，成都的家庭聚会涉及的人数和金额更多。据媒体报道，这起事件损害了约1.7万名租户和房东的利益，涉及资金1亿多元。

多次试图与艾会面，但他的电话始终无人接听。目前，朝科公寓的危机正在进一步蔓延。除了武汉和成都，上海和杭州的超科公寓也遭遇了租户和房东的集体维权。

对于成都鸟巢游客的“惊雷”，大多数租户没有料到，而许多房东已经发现了这一迹象。

今年2月，成都超科以疫情无法复工为由，向房东要求减租一个月，与部分房东达成协议后，成都超科单方面停止向房东支付租金。房东孙武告诉时代财经，成都的赵科在与家人见面时通过微信通知了他，之前工作人员从未与他联系过。

图片来源:租户

他意识到当成都的鸟巢游客见到他们的家人时，“可能会有一些问题。”“我的房子是在2019年10月签出的。租金支付方式是一对一支付。去年，每个月的租金都按时支付了。今年2月该付房租的时候，它开始拖欠，然后就收到了。减租通知书。”

孙武接到通知后，立即联系了成都超科裕嘉的工作人员，但收楼的销售人员没有接电话，也没有通过微信回复。无奈之下，他通过房客找到了管家，然后成功地在成都对接了窝客。只是每次对方被问及房租时，他们都以疫情、人事变动和财务状况不佳为由推迟复工。“这显然是个意外。”他说。

然而，这不是成都鸟巢游客与家人见面的最低时间。虽然自二月以来，业主屡次拖欠租金，但我们从黑猫投诉平台可以看到，很少有业主在三月和四月透过投诉收回租金，而大部分业主在六月准时收到租金。

7月下旬，其银行账户被冻结的消息彻底引爆了成都炒客与家人见面的“雷声”。7月23日，成都超科裕嘉出具了一份说明文件，说明“因公司在公私交易中的失误，银行账户被封存，需要15-20个工作日才能启封。”账户启封后，租金将尽快支付，滞纳金按月租金的5%标准支付。”

图片来源:租户

这份文件没能安抚房东和房客。有一段时间，成都“离家出走”的消息传到了他们家，维权行动也时有所闻。

事实上，在大规模维权的初期，一些员工强烈否认向租户和房东“跑”的说法，甚至主动发布公司正在与建行子公司建行谈判的消息。在随后的采访中，成都超科裕嘉的工作人员指出，建行已经收购了该公司的所有房屋，预计这一消息将在一周左右的时间内正式公布。

然而，房客和房东等待的不是“接管人”，而是官方的“真正的锤子”。8月7日，成都市皮都区住建局就“超科宇佳(成都)科技有限公司”的经营风险发出提醒，提及2020年8月6日和7日住房和城乡建设局无法通过多种渠道联系公司相关人员。更重要的是，成都市皮都区房屋建设局透露，经核实，发现该公司未在金牛区房屋建筑部门办理备案手续。

同日，成都市龙泉驿区住房建设局发布了《房屋租赁交易风险提示》，指出近期部分企业因资金周转不灵，经营困难，业主和租户权益受到不同程度影响。文章最后强调了超科鱼枷(成都)科技有限公司在资金支付方面遇到的困难。

自那以后，成都潮客渔家的所有员工都失踪了，留下了房客和房东，他们都是这场纠纷的受害者。

在过去两年里，长期租赁公寓爆炸式增长并不罕见。去年，南京市委书记租用的乐嘉公寓发生了雷击爆炸，引起了轰动。方东东公寓学院创始人李权表示，朝科公寓的雷爆很可能会赶上去年乐嘉公寓的雷爆。

乐嘉公寓和朝科公寓的雷爆原因非常相似，这与长期租赁公寓行业长期存在的“高收入低租金”的陷阱是分不开的。

一般来说，市场上的长期租赁公寓有两种类型:集中型和分散型，而且大部分都是分散型长期租赁公寓经营者。这就是乐嘉公寓吸引顾客的方式。它通常以高于市场价格的月租金收取房屋，然后每月定期向房东支付租金，但对房客来说，它收取半年或一年的租金，而且房客的租金低于支付给房东的月租金。

这样做的好处是，它可以在短时间内筹集大量资金，然后用这些资金收回房子，从而重复这个循环。在这种商业模式下，注册实收资本只有15.3万元的乐嘉公寓，仅在三年时间里就管理了20多万套房子，服务了40多万客户。

朝科公寓的运作完全一样。廖依琪告诉时代财经，她从房东那里了解到，房东给成都超科签的月租是2700元/月，但她从成都超科鱼枷租的价格是1800元/月。

“我4月份租房的时候，社区的月租金一般在2100-2300元左右，而成都的赵科在和他的家人见面时付给房东的价格要高出几百元，然后他们又把价格降低了近1000元租给我。他们如何赚钱？”廖依琪说，成都超科裕嘉与房东签订了“一对一付款”的合同，但当她租房时，成都超科裕嘉只给了她一个选择——年付款。廖怡琪一次性支付了23，400元，外加一个月的房租作为押金。

导致公寓收支不平衡的不仅仅是高收入低租金的商业模式。时代财经了解到，为了做大，朝科公寓设立了高薪来吸引大量的商务人员，他们负责收集和消化房子。无论他们是接收房屋还是出租房屋，他们都能得到数千美元的高额佣金。

在这种高支出、低回报的模式下，企业的资金链将长期处于紧张状态，但任何偏离都有可能回到原来的形状。

今年的疫情无疑成为鸟巢公寓闪电爆炸的催化剂。李权表示，谁都没有想到今年疫情会突然爆发，而空房价的不断上涨让朝科公寓感受到了危机。今年2月，朝科公寓单方面要求房东降低租金，这释放了一个信号。

上海林炎资本副总裁尹莹告诉时代财经，对于高收入、低租金的长期租赁公寓运营商来说，朝科公寓爆炸并非偶然。在疫情不景气的情况下，一两个月的免租金努力还不足以从根本上缓解其资金短缺。“面粉和面包的简单逻辑是，面粉比面包更贵，它注定要爆炸。”

租户和房东最为愤怒，不是因为运营商突然“失去联系”，而是因为各种迹象表明，隐藏在幕后的高管们被怀疑穿着新的“背心”开始了新一轮的圈钱运动。

今年以来，朝科公寓旗下几家公司的股权密集变动引起了人们的关注。

据天眼信息，从今年3月到5月，朝科公寓的主要公司在业务信息方面经历了几次变化。3月25日，由原“杭州超科鱼枷科技有限公司”(以下简称“杭州超科鱼枷”)更名为“杭州享科科技有限公司”(以下简称“杭州享科”)；4月17日，原股东吴康、张嘉龙、张远、郭辉相继辞职，由上海云起置业接替。李姣和黄大坤担任高级管理人员，其中黄大坤为法人和实际控制人。

此外，张嘉龙曾是超科公寓内各城市公司的法人，但今年3月他以“超科鱼枷(成都)科技有限公司”法人身份退休，该公司是成都超科鱼枷的主要公司。同时，公司股东两次变更，3月由杭州朝科变更为长沙首威科技有限公司(“长沙首威”)，5月变更为现名“成都首威科技有限公司”(“成都首威”)，法人为艾。

一位房客告诉时代财经，4月中旬，成都的赵科遇到了他的家人，并把名字改成了“守威一城一户”。从时间上来说，可以与杭州朝科回家后退股的时间相匹配，从名称上来说，也可以与新股东成都资本相匹配。

首卫一城一户更像是一个有一定基础的长期租赁公寓品牌。时代财经搜索了7月份发布的一份宣传文稿，其中提到首个城市“首卫”已进驻成、长、宁、渝等城市，公司在职员工超过1500人，累计管理数万套房屋。最近，艾把公司从寿威市扩展到了昆明，公司的招聘广告已经出现在互联网上。

黄大坤和艾一样，似乎正在摆脱鸟巢公寓的阴影。它在接管杭州朝科的家后立即更名，原上海朝科公寓也更名为上海意物业管理有限公司..然而，法人张嘉龙的武汉朝科仍由杭州石祥以黄大坤的名义控制，其名称一直没有改变。

值得注意的是，黄大坤和艾的新注册仍然是高收入和低租金的业务。最近，长沙第一个省会城市的一个家庭被怀疑“离家出走”，这导致了对佃农和地主集体权利的保护。现在市监察部门已经介入了调查。天空调查还显示，一周前，艾的首个省会城市昆明、一个省会城市昆明、一个省会城市浙江、一个省会城市成都和一个省会城市宁波被列入异常经营名单。

黄大坤上个月被上海市虹口区人民法院限制高消费，8月13日，因其有能力履行有效法律文件确定的义务，拒绝履行，成为不诚实行为的执行人。不仅如此，黄大坤还被诉讼所困扰，仅杭州一地就有73起法院公告。

(应受访者要求，廖依奇和孙武是化名)