保利地产逆周期增长：上半年销售额创新高 多元化整合能力持续提升

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8月12日，保利地产(600048) (600048，sh)成为首家公布中期业绩的领先房地产企业。保利地产最近在香港证券交易所提交了ipo申请，其母公司保利地产也提交了一份令市场满意的中期答卷。

2019年上半年，保利地产实现营业总收入711.41亿元，同比增长19.48%；归属于母亲的净利润为99.55亿元，同比增长53.28%；合同金额2526.24亿元，同比增长17.33%；合同面积1636.47万平方米，同比增长12.56%。

自今年上半年以来，保利地产的销售额一直位居行业前四，其销售增长率远远高于行业平均水平。保利地产在27年的发展历程中，始终把握发展的核心要素，牢牢发展主业，规模、效率、速度并重，这不仅体现了保利地产的战略决心，优于规划，而且与时俱进，坚定不移。这使得它能在浮躁、摇摆的经济环境和动荡的行业变化中渗透到循环中并向上游发展。

一方面，稳定的增长代表着业绩的持续改善，另一方面，这意味着抵御风险的能力也同时增强。上半年，保利地产在资金紧张的背景下实现了回报率的大幅提高，并以较低的成本储备了长期资金，保持了充足的融资/0/房，资产负债结构不断优化。

半年销售额达到了行业前四名

据嘉里统计，2019年上半年，在“不炒房”和“城市政策”主调的指引下，中国房地产市场整体增速明显低于2018年。1-6月，百强房企累计股权销售规模近3.9万亿元，同比小幅增长4%。其中，前50家住房企业的权益额门槛为217.8亿元，门槛增幅高达6%。

在行业销售规模增长缓慢的背景下，保利地产抓住了市场的窗口，抓住了调整期的机遇，实现了销售规模的稳步增长。

上半年，保利地产实现销售额2526.24亿元，同比增长17.33%；今年上半年，平均售价为15437元/平方米，均创历史新高。与此同时，根据嘉里在2019年上半年发布的房屋销售数据排名，保利地产在全规模销售和股权销售方面位居行业第四。

保利地产业绩稳步增长并跻身行业前四名的主要原因之一是坚持培育一线和二线城市。报告期内，保利地产在一、二线城市和六大核心城市群的销售贡献超过75%，其中珠三角和长三角两大核心城市群分别占27%和22%。深耕城市的销售保持稳定。1-6月，广州签约金额超过200亿元，佛山、北京、成都、杭州超过100亿元，武汉、南京等17个城市超过50亿元。

在销售额持续增长的同时，保利地产也在继续加速结转，以促进利润的快速增长。由于项目建成后结转面积和单价的提高，保利地产2019年上半年实现营业总收入711.41亿元，同比增长19.48%。

东吴证券(601555)指出，由于结转项目毛利率同比增长，保利地产上半年毛利率达到39.77%，同比增长4.38%；房地产业务毛利率达到40.96%，同比增长5.68个百分点。与此同时，该公司的净利率再次升至18.22%，同比增长2.58%。

此外，结转项目股权比例的提高最终促使保利地产回迁母公司净利润同比增长53.28%。截至2019年6月底，公司预收账款3621.06亿元，同比增长20.78%，预收账款增速高于当期收入增速，为未来业绩增长奠定了基础。

不断优化金融结构，扩大融资优势

2019年，房地产调控的决心和方向依然坚定。最近，由于房地产融资的严格控制和信托基金的收紧，行业基金进一步承压，融资难度明显提高。同时，回归线住宅的住宅性质对商品房的设计和运营以及多样化的配套服务提出了更高的质量要求，也给房地产企业的资源整合能力和可持续发展能力带来了更大的挑战。

此时，保利地产作为中央企业和领先的房地产企业，凭借其在融资、扩张、运营管理和品牌方面的专业实力。一方面，积极抓住区域市场的结构性机遇，继续巩固行业地位，扩大市场影响力。；另一方面，经过27年的经营沉淀和资本积累，保持了充足的低成本融资，优化了金融结构，实现了经营的稳定增长。

在上半年资金紧张的背景下，保利地产的回报率没有下降，反而上升了。上半年，公司实现销售总回报2168亿元，回报率比去年同期提高了8个百分点，达到86%。

在债务方面，保利地产的债务比率下降。东吴证券指出，截至2019年6月底，公司扣除预收账款后的资产负债率为40.5%，较2018年底下降2.1个百分点。净资产负债率为76.6%，比2018年底下降了4.0个百分点。计息负债规模2710亿元，持有货币资金1228亿元，短期现金债务覆盖率提高到2.6倍，偿付能力不断提高。

同时，保利地产利用中央企业的信贷优势，构建了以银行信贷为基础，以股权融资、直接债务融资和资产证券化为补充的多元化融资体系。报告期内，公司发行了5亿美元债券和15亿元中期票据，以低成本储备长期资金。与此同时，该行发行了150亿元企业债券，保持了充足的融资。

总体而言，2019年上半年保利地产加权融资成本仅为4.99%，比2018年低4个基点，融资成本优势继续扩大。

然而，即使有融资优势，保利地产在获取投资用地方面也更加谨慎。上半年，公司收购土地533亿元，新增建筑面积826万平方米。其中，一、二线城市的扩张量和面积比例分别为78%和60%。三是四线城市主要分布在珠江三角洲、长江三角洲等城市群周围，储备结构不断优化。

根据东方证券(600958)的统计，保利地产上半年的投资强度(土地收购量/销售额)仅为21%，比2018年下降了27个百分点。展望下半年，土地市场有望降温。届时，保利地产等资金雄厚的公司将有机会补充高质量的土地储备。

多元化经营，协同进步，以物业为基准

保利地产在27年经营沉淀、资本积累和产业集聚的基础上，于2016年开始探索战略转型升级，为企业寻找多元化利润增长点。为此，公司决定以房地产投资开发为主体，以综合服务和房地产金融为两翼，通过三者的协调发展，构建房地产生态发展平台。

房地产投资开发是公司坚定的主要业务方向，而两翼业务是公司重点培育的相关多元化领域。以房地产投资开发为重点，建设涵盖物业管理、销售代理、业务管理等十多个综合服务领域，打造以房地产基金和普惠金融为核心的房地产金融平台。

保利地产最近在香港上市，可以说是保利地产两翼业务发展的象征性成功。截至4月30日，保利地产的合同管理面积约为3.7亿平方米，覆盖包括27个省、自治区、直辖市在内的136个城市，管理面积为1.98亿平方米。在中国管理817处房产，包括549处住宅区和268处非住宅区。

保利地产招股说明书显示，保利地产在中国百强物业服务企业综合实力排名中保持前五名，并以央企为背景位列中国百强物业服务企业之首。

收入方面，截至2019年4月30日，保利地产的收入为17.18亿元，比去年同期的12.10亿元增加了5.08亿元；保利地产2016年、2017年和2018年的收入分别为25.64亿元、32.40亿元和42.29亿元。

在其他业务中，保利投资顾问继续推动与行业领袖的卓越战略合作，并加强与外部开发商的合作。报告期内，共有11个新城市进入，共覆盖200多个城市，市场竞争力不断提升。在商业管理的上半年，包括购物中心、酒店和公寓在内的七个新项目得到了新的扩展，品牌和管理产出继续通过轻资产模式得到提升。正文/黄